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A l'occasion d'une transmission à titre gratuit (donation, succession), une déclaration ISF ainsi qu'à une vente entre membre d'une même famille, l'administration fiscale peut être amenée à contrôler l'exactitude de la valeur que vous avez donné à votre bien immobilier.

 

Si aucune méthode d'évaluation n'est imposée par la loi, la méthode par comparaison est à privilégier : la valeur est ainsi déterminée par comparaison avec les mutations intervenues récemment de biens similaires. Notons que la notion de « similitude » est à apprécier in concreto : qualité de l'emplacement, niveau des prestations intérieures du bien, plus-values apportées par une terrasse (son exposition, présence ou absence de vis-à-vis..), étage, taille et qualité de la résidence..

Pour les biens frugifères, conférant un revenu régulier (bien mis en location par exemple), il peut être utilisé une méthode par capitalisation des revenus. Le prix est ainsi déterminé à partir du rendement attendu par un investisseur potentiel et en fonction du marché local : 3-4% pour un immeuble d'habitation situé dans une grande ville, 10% pour une ville secondaire, 6-9% pour des murs de boutique ou des bureaux..

Des sites peuvent vous aider à réaliser cette évaluation par comparaison. Ainsi, la Direction Générale des Finances Publiques (http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_6663&temNvlPopUp=true) met à la disposition de tous et gratuitement la possibilité d'accéder à une liste de ventes immobilières récentes intervenues dans votre périmètre de recherche : adresse, superficie du bien, date de la mutation, année de construction, nombre de pièces, étage. L'accès à ce service est réservé aux déclarations ISF, donation/succession, contrôle fiscal et expropriation.

Ces méthodes, bien qu'utiles, peuvent manquer de fiabilité et ne seront pas directement opposables à l'administration fiscale en cas de redressement. Afin de sécuriser au maximum une évaluation, il reste le recours à un expert immobilier adhérent à l'une des 15 associations professionnelles signataires de la Charte de l'expertise immobilière. Après remise d'un état d'expertise, l'expert voit sa responsabilité engagée en cas de contrôle ainsi que dans les cas de contentieux notamment familiaux lors d'un héritage par exemple.

Enfin le recours a un agent immobilier classique, moins onéreux et bien que son estimation puisse être contestée par le contrôleur fiscal, fournit une bonne estimation de la valeur d'un bien immobilier.


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