Investissement résidence de services

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Investir dans les résidences de services

L’investissement dans une résidence de services est une solution intéressante pour générer des revenus réguliers et sécurisés, tout en bénéficiant d’une gestion déléguée. Que vous choisissiez une résidence pour étudiants, pour séniors ou un bien en résidence tourisme, vous profitez de loyers garantis, d’avantages fiscaux attractifs et d’une gestion sans contrainte grâce à l’exploitant. Ce type d’investissement combine rentabilité, fiscalité optimisée et tranquillité d’esprit. Chez VIA, nous vous accompagnons dans le choix de la résidence la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux et à votre situation. Contactez notre cabinet de gestion de patrimoine pour explorer vos options et maximiser le rendement de votre investissement.

Les résidence de services en bref

Principe

L’investissement dans un logement en résidence de services vous permet de bénéficier de loyers garantis et régulièrement revalorisés. Vous mettez en location votre logement par bail commercial à un exploitant professionnel chargé de la gestion de la résidence. Il se charge de tout : vous verse les loyers prévus au bail, s’assure de la bonne location des logements, de la fourniture des services aux résidents, des éventuels travaux. Vous n’avez aucun souci de gestion, ni vacances locatives, vos loyers sont versés régulièrement et vous bénéficiez d’avantages fiscaux : récupération de la TVA pour une acquisition dans le neuf et au choix, une réduction de votre impôt sur le revenu ou des loyers défiscalisés.

Objectifs

L’investissement en location meublée résidence de services présente de nombreux avantages :

un rendement attractif en moyenne de 4-5% net de charges et de fiscalité, régulier et garanti,
des revenus protégés de l’inflation et exonérés totalement ou en grande partie d’impôt sur le revenu par le mécanisme de l’amortissement,
allier investissement immobilier et tranquillité de gestion grâce à la gestion déléguée à un exploitant professionnel,
une décorrélation significative des fluctuations éventuelles des prix dans l’immobilier traditionnel.

Être contacté par un conseiller pour investir dans une résidence de service ?

Les types de résidences de service

RÉSIDENCE ÉTUDIANTS

Ces résidences accueillent les étudiants qui souhaitent bénéficier d’une infrastructure dédiée :

salle de travail,
salle de sport,
cafétéria, petit-déjeuner
laverie,
internet,
personnel de ménage,
fourniture de linge de maison…

Elles sont situées à proximité des transports et des écoles ou universités. et composées de studios, T1, ou T2.

RÉSIDENCE TOURISME

Installées au sein de sites touristiques (mer, montagne, campagne), elles proposent aux vacanciers la location d’une chambre ou d’un appartement assortie d’un ensemble de services :

internet
piscine
spa / massage
sports
restauration …

Alternative à la résidence secondaire, le propriétaire peut s’il le souhaite, utiliser son bien ainsi que tous les services associés plusieurs semaines dans l’année. C’est un investissement alliant ainsi rentabilité et qualité de vie.

RÉSIDENCE TOURISME-AFFAIRES

Résidences devant être situées en cœur de ville ou près de pôles économiques. Elles constituent une alternative à l’établissement hôtelier traditionnel en accueillant une « clientèle affaire » mais aussi des touristes souhaitant visiter la ville tout en bénéficiant :

d’un appartement équipé, principalement des studios, avec cuisine équipée,
internet, télé, espace de travail..,
un service d’accueil et bagagerie
restauration…

Situées en centre ville ou proche des centres d’affaires ou zones de bureaux, ils jouissent par leur destination d’emplacements privilégiés.

RÉSIDENCE SÉNIORS

strong>Résidence non médicalisée adaptée à la vie de personnes à la retraite, encore actives mais à l’autonomie limitée. Les occupants, qualifiés de 4ème âge, sont autonomes et bénéficient d’un domicile adapté à leurs souhaits et envies :

des logements se rapprochant d’une habitation classique (du T1 au T3).
de la proximité de centres d’intérêts (centre ville, centre culturel et sportif, mer..)
nombreux services d’aide à la personne qui leur sont proposés : personnel de ménage, coach sportif, kiné, coiffeur, lieu de réunions, spectacles..
service restauration

EHPAD

Résidence médicalisée en vue d’accueillir des personnes devenues dépendantes et qui ont besoin d’une aide quotidienne. Soumises à autorisation d’ouverture préalable, elles sont généralement en périphérie des villes pour assurer le calme des résidents. Les occupants bénéficient d’un service adapté à leurs besoins :

aide quotidienne médicale : professionnels de la santé spécialisés, médecins et aides-soignants.
services d’aide à la personne : restauration, personnel de ménage, kiné, coiffeur, lieu de réunions, spectacles.

Quelles sont les étapes d’un investissement dans une résidence de services ?

1. L'ACQUISITION

Après validation de vos objectifs patrimoniaux, vous choisissez le type de résidence services dans lequel vous souhaitez investir en immobilier.

Les différents éléments du projet validé, vous faites l’acquisition par notre intermédiaire du logement en résidence de services qui sera par la suite garni par l’exploitant des meubles nécessaires à sa mise en location : un lit, divers meubles de rangement, tables, chaises, canapé, du linge…

2. LE BAIL COMMERCIAL

Le logement acquis est mis en location ainsi que l’ensemble des logements de la résidence, par bail commercial à un exploitant professionnel. Le bail commercial est signé pour une durée prévue entre 9 et 12 ans renouvelable dont l’intérêt est de fixer précisément les modalités de l’engagement de l’exploitant et notamment :

sa durée : à la différence d’un bail d’habitation de droit commun, le bail commercial est conclu pour une longue durée, et présente ainsi l’avantage d’une plus grande sécurité et pérennité pour l’investisseur propriétaire.
le montant du loyer et sa revalorisation : sans restrictions légales, sa fixation est librement convenue entre les parties tout en garantissant un bon niveau de rendement pour l’investisseur et un montant compatible avec la réalité économique de l’exploitation.
la clé de répartition des travaux : le bail commercial jouissant d’une grande liberté contractuelle, les parties peuvent convenir selon les résidences et les exploitants de mettre à la charge du seul exploitant, les travaux d’entretien comme les gros travaux, nécessaires à l’exploitation de la résidence.

Le bail commercial dans le cadre des résidences gérées, oblige l’exploitant à payer le loyer à terme échu au propriétaire. Il prend ainsi seul, la responsabilité du taux de remplissage, des charges de fonctionnement, de la gestion comptable et financière, de la gestion du personnel et des locataires… Les obligations contractuelles du gestionnaire vous permettent alors de disposer de loyers garantis (que le logement soit occupé par un locataire ou non, le risque d’impayé est inexistant), d’une gestion facilitée et pérenne (montant des loyers, clause d’indexation des loyers, répartition des charges entre le propriétaire et le locataire défini au préalable) ainsi que d’un patrimoine suivi et entretenu.

3. L'EXPLOITATION

L’exploitant professionnel a en charge la gestion de tous les lots de la résidence services, à lui de :

le meubler,
rechercher les locataires,
accueillir la clientèle,
encaisser les loyers,
assurer l’entretien et le nettoyage du logement et des parties communes.

Afin que la résidence soit bien gérée, toujours remplie et que le bail perdure dans le temps, une attention particulière doit être portée à la qualité de l’exploitant.

4. VERSEMENT DE VOS LOYERS

L’exploitant, au titre du bail commercial, s’engage à vous verser mensuellement les loyers prévus.

Fiscalité des résidences de services

RÉCUPÉRATION DE LA TVA

Parmi les avantages fiscaux qui vous sont accordés, la loi vous offre la possibilité de vous faire rembourser la TVA grevant tout bien acquis neuf.

Exemple : Vous achetez un logement neuf 180.000€. Le prix dans le neuf est toujours stipulé TVA comprise (TTC). Environ 1 mois après votre acquisition, l’administration fiscale vous rembourse la TVA à 20% soit 30.000€. Votre logement ne vous a réellement coûté que 150.000€.Parmi les avantages fiscaux qui vous sont accordés, la loi vous offre la possibilité de vous faire rembourser la TVA grevant tout bien acquis neuf.

DES LOYERS SANS FISCALITÉ

Les loyers issus de la location meublée entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pour l’investisseur, l’avantage est la possibilité de bénéficier de loyers exonérés de fiscalité et de prélèvements sociaux par le jeu de l’amortissement du bien dans le temps : L’amortissement vous permet de déduire fiscalement de vos loyers perçus une quote-part du prix d’acquisition de votre bien.

Exemple : Votre bien acquis 150.000€ HT vous offre des loyers nets de charges de 6.500€ annuel et qui se revalorise dans le temps. De façon simplifié, l’amortissement du bâti (évalué 135.000€) se fait linéairement sur 30 ans soit une déductibilité fiscale de 4.500€ annuelle. A cela, s’ajoute la déductibilité des intérêts d’emprunt: environ 1.500€. Vous percevez ici un loyer de 6.500€ et n’êtes imposé qu’à hauteur de 500€.

Une fois l’amortissement entièrement utilisé, environ après 30 ans, vous bénéficiez du régime dit du micro-BIC : vous n’êtes imposé forfaitairement que sur 50% de vos loyers.

Exemple : Vos loyers sont dorénavant de 10.000€. Après déduction forfaitaire de 50%, vous n’êtes imposé sur vos loyers que sur 5.000€.

LA RÉDUCTION D'IMPÔT

Depuis la fin du dispositif Censi-Bouvard en 2023, qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant investi, l’amortissement reste la seule option fiscale disponible. Cependant, cette solution est souvent plus avantageuse, offrant un rendement supérieur de 15 à 20 %. En effet, elle permet de déduire des revenus locatifs l’ensemble des charges de copropriété (intérêts d’emprunt, assurances, etc.) ainsi qu’une part du prix d’achat du bien. L’amortissement s’étale sur 30 ans pour le bien immobilier (avec une déduction annuelle de 3,33 % du prix) et sur 10 ans pour le mobilier (avec une déduction annuelle de 10 % du prix). Ce mécanisme peut faire grimper le rendement annuel à plus de 4,50 %.

Contacter VIA AP pour votre investissement en résidence de services

Nous vous garantissons notamment :

l’accès à un large choix de programmes et opérations éligibles à prix promoteur, pré-sélectionnés par nos experts pour la qualité de leur construction et de leur emplacement, la solidité financière et le savoir-faire de l’exploitant de la résidence…
le montage fiscal et d’emprunt le plus optimisé à votre situation patrimoniale,
l’accès aux meilleurs taux d’emprunt grâce à notre cellule courtage crédit,
un accompagnement juridique et comptable tout au long de l’acquisition et après l’acquisition.

Les questions fréquentes sur les résidence de services

Quels types de résidences de services puis-je investir ?

Vous pouvez investir dans des résidences étudiantes, seniors, touristiques ou EHPAD, chacune ciblant un public spécifique avec des services adaptés.

Quelle est la rentabilité d’un investissement dans une résidence de services ?

La rentabilité est généralement de 4 à 5 % net par an, selon l’emplacement et le type de résidence.

Est-ce que je dois gérer la location de mon bien ?

Non, la gestion est déléguée à un exploitant professionnel, vous n’avez donc aucune responsabilité en termes de gestion locative.

Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement dans une résidence de services ?

Vous bénéficiez d’une récupération de TVA, de loyers exonérés d’impôts grâce à l’amortissement et d’une fiscalité optimisée.

Le conseil de l’expert

Investir dans une résidence de services est une option intéressante pour sécuriser vos revenus et bénéficier d’une gestion simplifiée. Ce type d’investissement vous permet de profiter de loyers garantis, d’une fiscalité avantageuse via l’amortissement et la récupération de la TVA, et d’une tranquillité d’esprit grâce à un exploitant professionnel qui gère votre bien.

Chaque type de résidence (étudiants, tourisme, séniors, etc.) offre des avantages spécifiques, mais il est crucial de bien choisir selon vos objectifs patrimoniaux.

Chez VIA, nous vous aidons à sélectionner les meilleures opportunités d’investissement, à optimiser votre financement et à structurer votre projet pour garantir sa rentabilité sur le long terme. Nos experts en immobilier vous accompagnent tout au long du processus pour vous assurer un investissement pérenne et optimisé.

Contactez-nous pour un accompagnement personnalisé et maximisez le potentiel de votre investissement en résidence de services.

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