L'investissement locatif dans la gestion de patrimoine

En gestion de patrimoine, le "mode de détention" désigne la manière dont un actif est détenu, c'est-à-dire la forme juridique et fiscale utilisée pour posséder un bien ou un investissement.

Il existe différents modes de détention qui peuvent être utilisés en fonction de l'objectif et de la stratégie du propriétaire de patrimoine. Les modes de détention les plus courants sont les suivants :

• La détention en nom propre : dans ce cas, la personne est directement propriétaire du bien ou de l'investissement.
• La détention en indivision : dans ce cas, plusieurs personnes sont propriétaires du bien ou de l'investissement, chacune détenant une quote-part de celui-ci.
• La détention par le biais d'une société : une personne peut détenir un bien ou un investissement par le biais d'une société qu'elle a créée, comme une SCI (Société Civile Immobilière).
• La détention par le biais d'un contrat d'assurance-vie : un contrat d'assurance-vie peut être utilisé pour détenir des investissements financiers, avec des avantages fiscaux spécifiques.
• La détention par le biais d'un trust : cette forme de détention est plus courante dans les pays anglo-saxons, et implique la création d'un trust pour détenir un bien ou un investissement.

Le choix du mode de détention peut avoir des implications importantes sur le plan fiscal, successoral et patrimonial, il est donc important de bien comprendre les avantages et les inconvénients de chaque option avant de prendre une décision. C'est pourquoi, il est conseillé de faire appel à un professionnel de la gestion de patrimoine pour obtenir des conseils avisés.

Il n'est pas nécessaire de faire un apport important pour investir, car il existe des options d'investissement qui conviennent à tous les budgets, même les plus modestes.

Il est par exemple possible d'investir progressivement, en optant pour une stratégie d'investissement régulier, où vous investissez une somme fixe à intervalles réguliers, comme chaque mois. Cette stratégie est appelée l'investissement programmé, ou l'investissement en versements périodiques, et permet de lisser le coût d'acquisition des titres au fil du temps.

Même si en général, un apport initial est demandé pour un investissement immobilier, ce n’est pas systématique. Les banques et les établissements de crédit exigent souvent un certain niveau d'apport personnel pour accorder un prêt immobilier mais cette exigence peut varier ou être abandonnée en fonction de plusieurs facteurs.

Enfin, il est important de noter que la taille de votre investissement dépendra de vos objectifs, de votre situation financière personnelle, de votre tolérance au risque et de votre horizon de placement. Il est donc important de bien définir vos objectifs avant de commencer à investir, et de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer quelle stratégie d'investissement convient le mieux à votre profil d’investisseur.

L'IFI est l'acronyme de l'Impôt sur la Fortune Immobilière, qui est un impôt français sur le patrimoine immobilier des personnes physiques résidant en France. Il a été instauré en remplacement de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) à partir du 1er janvier 2018.

L'IFI concerne les personnes physiques dont la valeur nette taxable de leur patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d'euros. La valeur nette taxable est déterminée en faisant la différence entre la valeur totale des actifs immobiliers de la personne, qu'ils soient détenus en direct ou indirectement, et les dettes liées à ces actifs.

Les actifs immobiliers concernés par l'IFI comprennent les biens immobiliers tels que les maisons, appartements, terrains, locaux commerciaux, les parts de SCI (Société Civile Immobilière), les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ainsi que les titres de sociétés possédant des biens immobiliers.

Le taux d'imposition de l'IFI est progressif, allant de 0,5 % à 1,5 % en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier. Les contribuables doivent déclarer leur patrimoine immobilier ainsi que leurs dettes liées à ces actifs dans leur déclaration de revenus annuelle.

La capacité d'emprunt est déterminée par plusieurs facteurs, notamment les revenus, les charges, les dettes en cours, la durée du prêt et le taux d'intérêt. Voici les étapes générales pour déterminer votre capacité d'emprunt :

• Calculez vos revenus nets mensuels, c'est-à-dire le montant que vous gagnez après déduction de toutes les charges sociales et fiscales.
• Calculez vos charges mensuelles, y compris le loyer, les factures, les remboursements de prêts en cours, les assurances, etc.
• Déterminez votre taux d'endettement. Pour cela, divisez vos charges mensuelles par vos revenus nets mensuels. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 %.
• Utilisez un simulateur de capacité d'emprunt pour calculer votre capacité d'emprunt en fonction de vos revenus, de vos charges, de la durée du prêt et des taux attendus.
• Prenez en compte les critères de la banque. Les banques peuvent avoir des critères spécifiques pour l'octroi d'un prêt immobilier, tels que le montant de l'apport personnel, la stabilité de l'emploi, l'âge de l'emprunteur, etc.

Il est important de noter que la capacité d'emprunt est une indication générale et qu'elle peut varier en fonction des spécificités de chaque situation. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier en crédit immobilier pour obtenir une évaluation plus précise de votre capacité d'emprunt et de vos options de financement.

Il existe plusieurs moyens de limiter l'imposition de vos loyers en tant que propriétaire bailleur, par exemple :

• Le régime réel d’imposition : Ce régime permet de déduire certaines charges de vos loyers (frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux, etc.) pour réduire le montant de votre revenu foncier imposable. Il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer si ce régime est adapté à votre situation.
• Les dispositifs fiscaux incitatifs : Comme mentionné précédemment, il existe plusieurs dispositifs fiscaux incitatifs qui peuvent permettre de réduire l'imposition de vos loyers. Par exemple, le dispositif Pinel peut offrir une réduction d'impôt sur le revenu pour les investissements locatifs dans le neuf, tandis que le statut LMNP peut offrir des avantages fiscaux pour les locations meublées.
• La location meublée : En louant votre bien immobilier meublé, vous pouvez bénéficier d'un régime fiscal spécifique (statut LMNP), qui permet de déduire des charges plus importantes et de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien.
• Le plafonnement des loyers : Dans certaines villes, des plafonds de loyers sont fixés pour limiter la hausse des prix de l'immobilier. Si vos loyers sont inférieurs à ces plafonds, vous pouvez bénéficier d'une réduction de votre imposition.
• Le mode de détention de votre bien immobilier peut également avoir une incidence sur l'imposition de vos loyers. A la détention en direct il peut parfois être préférable l’interposition d’une SCI à l’IR, SCI à l’IS, d’une SARL de famille.
• Le démembrement de propriété peut être une stratégie fiscale intéressante pour limiter l'imposition de vos loyers, car elle permet de séparer la propriété et l'usufruit d'un bien immobilier entre deux personnes distinctes
• Investir à l'étranger peut être une stratégie pour limiter l'imposition de vos loyers, mais cela dépendra de la législation fiscale du pays dans lequel vous investissez et des accords fiscaux entre ce pays et la France. Notez que l'investissement immobilier à l'étranger peut être complexe et nécessite une expertise spécifique. Il est donc recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour évaluer si cette stratégie est adaptée à votre situation et à vos objectifs financiers.

De façon générale, il est important de noter que ces options peuvent être soumises à des conditions et des limites, et qu'il est conseillé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour déterminer la meilleure stratégie en fonction de votre situation.

Le démembrement de propriété est une technique juridique qui permet de séparer la propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (loyers, revenus fonciers, dividendes, etc.), tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété du bien mais ne peut pas l'utiliser ni en percevoir les fruits.
Concrètement, cela signifie que l'usufruitier a la jouissance du bien pendant une période déterminée, généralement plusieurs années ou pour une durée viagère. À la fin de cette période, l'usufruit s'éteint et la propriété du bien revient intégralement au nu-propriétaire.

Le démembrement de propriété peut être utilisé pour diverses raisons, notamment :

• Pour permettre à un propriétaire de transmettre son patrimoine de manière progressive à ses héritiers : par exemple, il peut donner l'usufruit d'un bien immobilier à son conjoint et la nue-propriété à ses enfants. À son décès, les enfants récupéreront la pleine propriété du bien.
• Pour faciliter la gestion d'un patrimoine : l'usufruitier peut avoir la responsabilité de gérer le bien, de le louer et de percevoir les loyers, tandis que le nu-propriétaire peut se consacrer à d'autres activités.
• Pour optimiser la fiscalité : l'usufruitier est généralement imposé sur les revenus issus du bien, tandis que le nu-propriétaire est imposé sur la plus-value éventuelle à la revente du bien.

Le démembrement de propriété peut concerner tous types de biens (immobiliers, financiers, etc.). Cette technique juridique nécessite toutefois un formalisme rigoureux et doit être encadrée par un acte notarié.

Le choix d'investir dans l'immobilier dépend de nombreux facteurs et de votre situation personnelle, financière et professionnelle. Il n'y a pas de réponse universelle à cette question, car le moment idéal pour investir dans l'immobilier varie en fonction de chaque individu et des conditions du marché immobilier.

Cependant, il est important de prendre en compte plusieurs éléments avant de décider d'investir dans l'immobilier :

• L'état du marché immobilier : il est important de se renseigner sur les tendances actuelles du marché immobilier local et national pour évaluer si les prix des biens immobiliers sont élevés ou bas, si la demande est forte ou faible, etc. Cela peut vous aider à prendre une décision plus éclairée sur le moment d'investir.
• Votre capacité financière : investir dans l'immobilier nécessite généralement un capital important. Il est donc important de vérifier si vous disposez des fonds nécessaires pour acheter un bien immobilier, ainsi que pour couvrir les coûts associés (frais de notaire, frais d'agence, travaux éventuels, etc.).
• Votre situation professionnelle : si vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif, il est important de vérifier si vous pouvez consacrer suffisamment de temps pour gérer votre bien immobilier et les relations avec vos locataires.
• Votre profil d'investisseur : il est important de considérer votre profil d'investisseur (votre aversion au risque, vos objectifs d'investissement, votre horizon de placement, etc.) pour déterminer si l'investissement immobilier est adapté à votre situation.

En résumé, il n'y a pas de réponse universelle pour savoir si c'est le bon moment pour investir dans l'immobilier. Cela dépendra de plusieurs facteurs, tels que votre situation financière, votre profil d'investisseur et les conditions actuelles du marché immobilier. Il est donc recommandé de se faire conseiller par des professionnels de l'immobilier ou des conseillers en investissement pour vous aider à prendre une décision éclairée.

En gestion de patrimoine, la distribution et la capitalisation sont deux modes différents de gestion des revenus générés par des investissements.

La distribution de revenus consiste à reverser périodiquement les revenus générés par un investissement à l'investisseur, sous forme de dividendes, d'intérêts ou de loyers. Ainsi, l'investisseur peut bénéficier régulièrement de revenus qu'il peut utiliser pour ses besoins personnels ou pour réinvestir dans d'autres investissements. La distribution de revenus est donc adaptée aux investisseurs qui souhaitent obtenir un complément de revenu régulier.

La capitalisation de revenus, quant à elle, consiste à réinvestir les revenus générés par un investissement, plutôt que de les reverser à l'investisseur. Ainsi, le capital investi augmente progressivement, du fait de la capitalisation des revenus générés. La capitalisation de revenus est donc adaptée aux investisseurs qui ont une vision à plus long terme, car elle permet de bénéficier d'une croissance exponentielle de leur capital.

Il est important de noter que le choix entre distribution et capitalisation dépend des objectifs et des besoins de chaque investisseur, ainsi que de la stratégie d'investissement mise en place. Il est donc conseillé de faire appel à un professionnel de la gestion de patrimoine pour déterminer le mode de gestion le plus adapté à sa situation personnelle.

Le rendement brut, le rendement net et le net fiscal sont tous des indicateurs utilisés pour mesurer la performance d'un investissement immobilier, mais ils sont calculés différemment et prennent en compte des éléments différents.

Le rendement brut correspond à la performance brute d'un investissement immobilier, avant toute déduction de charges ou de taxes. Il est calculé en divisant le revenu annuel brut généré par l'investissement (loyers bruts) par le coût total de l'investissement (prix d'achat de la propriété). Le rendement brut ne prend pas en compte les charges d'exploitation, les taxes foncières, les primes d'assurance ou d'autres coûts liés à la gestion de la propriété.

Le rendement net prend en compte les coûts liés à l'investissement immobilier, tels que les charges d'exploitation, les taxes foncières, les primes d'assurance, les frais de gestion, les coûts de maintenance et de réparation. Il est calculé en soustrayant ces coûts du revenu annuel brut généré par l'investissement, puis en divisant le résultat par le coût total de l'investissement.

Le net fiscal est un indicateur qui prend en compte la fiscalité et les impôts liés à l'investissement immobilier. Il est calculé en soustrayant les charges déductibles des revenus fonciers bruts (loyers bruts), puis en soustrayant les impôts fonciers et les charges sociales sur les revenus locatifs. Le résultat est ensuite divisé par le coût total de l'investissement.

En résumé, le rendement brut ne tient pas compte des coûts liés à l'investissement immobilier, tandis que le rendement net prend en compte les charges d'exploitation, les taxes foncières, les primes d'assurance et les frais de gestion. Le net fiscal prend également en compte la fiscalité et les impôts liés à l'investissement. Le rendement net et le net fiscal sont considérés comme des mesures plus précises de la performance d'un investissement immobilier que le rendement brut.

Comme pour tout type d'investissement, l'investissement immobilier comporte des risques qu'il est important de prendre en compte avant de se lancer. Voici quelques-uns des principaux risques associés à l'investissement immobilier :

• Risque de fluctuation des prix : La valeur d'un bien immobilier peut varier en fonction de l'évolution du marché immobilier. Les prix peuvent augmenter ou baisser en fonction de facteurs économiques, sociaux ou politiques.
• Risque de vacance locative : Si vous investissez dans un bien immobilier destiné à la location, il y a un risque de ne pas trouver de locataire ou de subir des périodes de vacance locative, ce qui peut réduire les revenus générés par l'investissement.
• Risque d'impayés : Les locataires peuvent ne pas payer leur loyer, ce qui peut entraîner des pertes financières importantes pour l'investisseur.
• Risque de travaux : Les biens immobiliers nécessitent parfois des travaux de rénovation ou de réparation qui peuvent être coûteux.
• Risque de réglementation : Les réglementations en matière de location immobilière peuvent changer, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires pour les propriétaires.
• Risque de mauvaise gestion : Une mauvaise gestion du bien immobilier peut entraîner des coûts supplémentaires et réduire la rentabilité de l'investissement.
• Risque de liquidité : L'immobilier est un investissement relativement illiquide, ce qui signifie qu'il peut être difficile de vendre rapidement un bien immobilier en cas de besoin de liquidités.

Il est important de bien comprendre ces risques avant de prendre une décision d'investissement immobilier et de les évaluer en fonction de vos objectifs et de votre profil de risque.

La décision d'opter pour un dispositif fiscal dans le cadre d'un investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs tels que votre profil d'investisseur, vos objectifs de placement, votre situation fiscale, la rentabilité attendue de l'investissement, la nature du bien immobilier, etc. Il est important de prendre en compte les avantages et les inconvénients de chaque dispositif fiscal pour déterminer celui qui convient le mieux à votre situation.

Il est important de noter que chaque dispositif fiscal a des règles et des exigences spécifiques. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un professionnel de l'immobilier pour obtenir des conseils personnalisés sur le dispositif fiscal qui conviendrait le mieux à votre situation et à vos objectifs d’investissement. 

Il est également crucial de bénéficier d'un conseil avisé pour choisir un bien immobilier qui garantit la pérennité et offre des perspectives positives pour votre investissement.

L'immobilier locatif est souvent considéré comme un rempart contre l'inflation pour plusieurs raisons :

• Les loyers augmentent généralement avec l’inflation. Les investisseurs immobiliers peuvent ajuster leurs loyers pour compenser l'inflation, ce qui leur permet de maintenir un revenu stable et régulier. L’indice de référence le plus couramment utilisé en France est l'indice de référence des loyers (IRL), L'IRL est utilisé pour les baux d'habitation et s'applique à la plupart des locations de logements vides ou meublés. Cet indice est basé sur l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, et est révisé chaque trimestre. Il permet de réévaluer le loyer d'un logement en fonction de l'évolution de l'inflation.
• La valeur des biens immobiliers peut également augmenter avec l'inflation : Si l'inflation augmente, cela peut également entraîner une augmentation de la valeur des biens immobiliers. L'immobilier est souvent considéré comme un actif tangible qui peut offrir une protection contre l'inflation. Lorsque l'inflation augmente, la valeur de l'immobilier peut également augmenter, ce qui permet aux investisseurs immobiliers de réaliser des gains en capital lorsqu'ils vendent leur propriété.
• Les hypothèques à taux fixe protègent les investisseurs immobiliers contre les taux d'intérêt croissants : Lorsque l'inflation augmente, les banques centrales ont souvent tendance à augmenter les taux d'intérêt pour contrôler l'inflation. Cela peut rendre l'emprunt plus cher pour les investisseurs immobiliers. Cependant, les investisseurs immobiliers qui ont contracté une hypothèque à taux fixe sont protégés contre les taux d'intérêt croissants. Cela signifie que leurs paiements hypothécaires restent stables, ce qui leur permet de maintenir leur rentabilité même si les taux d'intérêt augmentent.

En résumé, l'immobilier locatif peut offrir une protection contre l'inflation en raison de l'augmentation des loyers et de la valorisation de l'immobilier qui peut suivre l'inflation. De plus, les investisseurs immobiliers qui ont contracté une hypothèque à taux fixe peuvent être protégés contre les taux d'intérêt croissants, ce qui leur permet de maintenir leur rentabilité à long terme.

Les loyers que vous percevez en tant que propriétaire bailleur sont soumis à l'impôt sur le revenu. Ils sont considérés comme des revenus fonciers et doivent être déclarés chaque année dans la déclaration de revenus.

Les revenus fonciers nets, c'est-à-dire les loyers perçus après déduction des charges déductibles, sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le taux d'imposition dépend du montant total des revenus du foyer fiscal et peut varier entre 0% et 45% pour les tranches les plus élevées.

En plus de l'impôt sur le revenu, les loyers sont également soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.), qui représentent un taux global d'environ 17,2%.

Il existe certaines charges déductibles qui peuvent être déduites des loyers bruts pour déterminer les revenus fonciers nets imposables. Ces charges déductibles peuvent inclure les charges de copropriété, les travaux de réparation et d'entretien, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunts, les frais de gestion locative, etc.

Il est important de noter que si vous percevez des loyers en location meublée, il est possible de bénéficier d'un régime fiscal spécifique, appelé le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP), qui offre des avantages fiscaux intéressants. Il est recommandé de se renseigner auprès d'un conseiller fiscal ou d'un expert-comptable pour déterminer le régime fiscal le plus adapté à votre situation.

La gestion d'un bien immobilier peut représenter un poids significatif, en fonction de plusieurs facteurs. Si vous êtes propriétaire d'un bien locatif, vous devez vous occuper de plusieurs tâches liées à la gestion locative, telles que :

• Trouver des locataires : cela peut prendre du temps et nécessiter des efforts pour diffuser des annonces, organiser des visites et sélectionner les locataires.
• Rédiger les contrats de location : vous devez rédiger les contrats de location et les faire signer par les locataires.
• Collecter les loyers : vous devez vous assurer que les locataires paient leur loyer à temps et les relancer en cas de retard de paiement.
• Gérer les relations avec les locataires : vous devez répondre aux demandes des locataires, gérer les problèmes éventuels liés à l'entretien ou aux réparations, etc.
• Assurer l'entretien et les réparations : vous devez vous assurer que le bien est en bon état et réaliser les travaux de réparation et d'entretien nécessaires.
• Gérer les charges et les impôts : vous devez payer les charges de copropriété, les taxes foncières et les impôts sur les revenus fonciers.

Toutes ces tâches peuvent être chronophages et nécessiter des compétences spécifiques. Si vous ne disposez pas du temps ou des compétences nécessaires pour gérer votre bien immobilier, vous pouvez faire appel à un professionnel de la gestion locative, comme un administrateur de biens ou un gestionnaire de patrimoine, qui peut vous aider à gérer votre bien immobilier et soulager ce poids. Cela vous permettra de vous concentrer sur d'autres activités et d'optimiser votre rendement locatif.

En général, le pourcentage moyen entre les loyers bruts et les loyers nets en France est d'environ 75% à 80%. Cela signifie qu'en moyenne, les charges et taxes foncières représentent environ 20% à 25% du loyer brut.