Investissements immobiliers


Vous êtes expatriés, avez le statut de non-résident fiscal et possédez, ou souhaitez réaliser, un investissement immobilier en France ?

Ce qu’il faut savoir, les placements à privilégier, les fiscalités applicables

Impôt sur le revenu

  • Avec conventions internationales : Elles prédominent sur le droit interne et évitent les doubles impositions. En règle générale, le pays de situation de l’immeuble est seul compétent pour taxer ces revenus.

  • Sans conventions internationales : La France se déclare compétente pour taxer les revenus locatifs.

Attention : le pays de résidence peut éventuellement imposer aussi ces mêmes loyers : vous pourrez donc supporter une double taxation

Taux de taxation :

  • Soit le barème de droit commun si le taux moyen d’imposition sur les revenus de sources français est supérieur à 20 %,
  • Soit au taux minimum de 20 % (ou 14,4 % pour les revenus ayant leur source dans les DOM) si le taux moyen d’imposition sur les revenus de sources français est inférieur à 20 %,
  • Soit, sur justification, si le taux moyen d’impôt résultant de l'application du barème progressif à l’ensemble des revenus français et étranger, est inférieur à 20 % (ou de 14,4 %), application de ce taux aux revenus de sources française.

Doivent en principe être inclus dans la base de l'impôt sur le revenu des non-résidents l'ensemble de leurs revenus de source française à l'exception des revenus expressément exonérés et ceux soumis à une retenue à la source ou à un prélèvement libératoire de l'IR.

Exemple :

M. X, touche un salaire de 100.000 € annuel et investi dans des SCPI qui lui génèrent 50.000 € par an.
Résident :
Son impôt sur les revenus de ses SCPI sera de : 45 % de 50.000 € = 22.500 €
Non-résident (salaires de source étrangère, taxé à l’étranger) :
Son impôt sur les revenus de ses SCPI sera de : 20 % de 50.000 € = 10.000 €
A placement identique le statut de non résident permet de réaliser de substantielles économies d’impôts.

Placements à éviter :

  • Déduction sur le revenu global et réductions d’impôts. Ex : Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, Monument Historique, déficit foncier imputable sur le revenu global…

  • Les non-résidents ne peuvent pas bénéficier de ces déductions réductions d’impôts.

Placements à privilégier :

  • Location meublée (LMNP) : Micro BIC (abattement de 50%) ou réel (déductions des charges courantes et d’emprunt + amortissement de l’immeuble et des meubles). Avantages : Taxation faible ou nulle sur une longue période (25/30 ans) + Gestion déléguée + loyers garantis contractuellement + peu de charges…

  • Société Civile de Placement Immobiliers (SCPI) : Micro foncier (abattement de 30% sous conditions) ou réel (déductions des charges courantes et d’emprunt). Avantages : Rendement élevé et stable + Gestion déléguée + aucune charge…

  • Nue-Propriété : Achat décoté d’un immeuble ou de parts de SCPI (60% à 65% du prix) sans perception de loyers (entre 5 et 15 ans). Avantages : Prix inférieur à sa valeur, pas d’IR et d’IFI durant la durée choisie, aucune gestion, pas de charges…

  • Déficit foncier imputable sur les revenus fonciers : Avantages : Baisse du montant de l’ensemble des loyers taxables, bien entièrement rénové…

Plus-values

Les ventes de biens immobiliers situés en France ou de parts de SCI ou de SCPI, sont soumises à l’impôt sur les plus-values en France.

Les non-résidents bénéficient des abattements pour durée de détention au-delà de la 5ème année de détention. Soit :

  • Une exonération fiscale totale au bout de 22 ans (6% par an et 4% la dernière année).
  • Une exonération fiscale totale au bout de 30 ans (1,65 % pour chaque année de l’année 6 à 21, puis 1,60 % pour la 22ème année, puis 9 % de l’année 23 à 30).

Le taux de taxation pour les non-résidents est de 19 % (+ PS de 17,2 %), même pour les personnes domiciliées dans un État ou territoire non coopératif.

En sus, comme pour les résidents, une taxe spécifique due par les vendeurs s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur les ventes de terrains à bâtir.
Elle s’applique dès lors que le montant de la plus-value imposable (après abattement pour durée de détention et l’exonération spécifique des non-résidents) est supérieur à 50.000 €.
La surtaxe est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%.

Attention : L’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale ne s’applique pas aux non-résidents.

Avantage :

Une exonération existe pour les plus-values réalisées au titre de la cession d'un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d'un État membre de l’UE ou d'un autre État partie à l'accord sur l’EEE ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales.

Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150.000 € de plus-value nette imposable et à la double condition que :

  • Le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession,
  • La cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Attention : si l’immeuble est détenu par une SCI, l’exonération ne s’applique pas.

Exemple :

M. X part dans quelques mois vivre à l’étranger et vend 300.000 € un bien immobilier acheté il y’a 4 ans 200.000 €. Sa plus-value est de 100.000 €.

  • Il vend avant son expatriation : son impôt sur la plus-value est de 34.500 €.
  • Il vend après son expatriation et peut bénéficier de l’exonération spécifique : sa plus-value n’est pas taxable.

Prélèvements sociaux

Depuis le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sont dûs par les non-résidents affiliés à un autre régime de sécurité sociale, sur les revenus locatifs et sur les plus-values immobilières.

Inconvénient : Contrairement aux résidents, la CSG sur les revenus du patrimoine et sur les produits de placement payée au cours de l'année n'est pas déductible à concurrence de 6,8 % du revenu global des personnes dont le domicile fiscal est situé hors de France au cours de cette période, l'article 164 A du code général des impôts (CGI) excluant pour ces personnes la déduction des charges du revenu global.

Avantage : Les prélèvements sociaux pour les non-résidents pourraient prochainement être supprimés.

Placements à privilégier :

  • Location meublée (LMNP),
  • Nue-propriété,
  • Déficit foncier.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Contenu prochainement disponible. En attente des commentaires de l’administration fiscale.

Droits de donation et de succession

  • Avec conventions internationales : Elles prédominent sur le droit interne et évitent les doubles impositions. Souvent, les biens immobiliers, les placements financiers, les biens meubles… sont taxés dans le pays dans lequel ils sont situés et les entreprises taxées dans l’Etat où se situe l’établissement stable.

  • Sans conventions internationales : La France se déclare compétente pour taxer :
    - Tous les biens en France ET hors de France du donateur/défunt s’il est résident Français (même si le donataire/héritier est non-résident),
    - Uniquement les biens situés en France si le donateur/défunt ET le donataire/héritier sont non-résidents,
    - Tous les biens en France ET hors de France du donateur/défunt s’il est non-résident Français mais que le donataire/héritier a son domicile fiscal en France au jour de la mutation et y avait également domicilié pendant au moins 6 ans au cours des 10 années précédentes.

Attention : le pays de résidence du donateur/défunt et du donataire/héritier peuvent éventuellement imposer aussi ces mêmes biens : vous pourrez donc supporter une double taxation.

Les modalités de calcul des biens taxables en France, sont celles applicables aux résidents.

Un enfant bénéfice des mêmes abattements et du même barème que pour un résident.

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