COURTAGE CRÉDIT

Le courtier en crédit immobilier est mandaté par son client (le ou les emprunteurs) et il a pour mission de consulter et de sélectionner pour vous les offres des banques. Il doit rechercher et trouver auprès des établissements en crédits immobiliers le meilleur taux, les meilleures conditions de financement ainsi que meilleures assurances de prêt en cas de décès et d'incapacité.

Il effectue pour le compte des ses clients une recherche de crédit immobilier auprès de ses interlocuteurs en établissements crédits. Il a pour fonction principale de monter le dossier en crédit immobilier et de le présenter en toute neutralité aux banques proposant au moment du financement immobilier les meilleures conditions de prêt immobilier. Chaque client étant différent, le courtier en crédit immobilier doit avoir une bonne connaissance dans l'univers de l'immobilier, de la finance et de l'assurance crédit immobilier.

Le courtier est rémunéré en général par la banque choisie par son client ce qui assure à ce dernier les meilleures conditions d'emprunt de façon totalement indolore.
Le courtier peut également être amené à prendre des frais d'honoraires en suppléments du versement de la commission versée par l'établissement prêteur. Ces frais ne doivent en aucun être encaissé avant le déblocage des fonds (loi Murcef).

En résumé :

• vous gagnez du temps car vous n'avez pas à démarcher les différents établissements bancaires,
• vous obtenez une réponse dans de brefs délais,
• vous bénéficiez des conseils, de la force de négociation et de la connaissance du marché de votre courtier afin d'obtenir le prêt qui vous convient au meilleur taux et aux meilleures conditions du marché.

Lors de la souscription de votre emprunt, vous devez choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable dont les implications financières peuvent être significatives. Il vous faut ainsi arbitrer entre la sécurité que procure le taux fixe, et l'économie (en terme de coût total du prêt) que vous pouvez peut-être réaliser grâce à un prêt à taux révisable.

Taux révisable ou variable

Les avantages des prêts à taux variables reposent essentiellement sur :

Le montant du taux initial très attractif par rapport aux taux fixes (les taux courts, Euribor 3 mois ou Euribor 1 an, qui servent de base de calcul aux taux révisables sur les marchés financiers, sont inférieurs aux taux longs, qui eux sont les indices directeurs des taux fixes),

Et des formules sécurisées de prêts révisables élaborés par les banques : prêt révisable capé (dont le taux ne dépassera pas un plafond fixé à l'avance) et échéances plafonnées en cas de hausse des taux d'intérêt, période de fixité du taux, option de passage à taux fixe pendant la durée du prêt, affection d'une partie de prêt immobilier à taux révisable...

Le danger majeur d'un prêt à taux révisable se situe dans la possibilité d'une augmentation du taux d'intérêt appliquée suite à une hausse de l'indice de révision le plus souvent après la première année. Cette augmentation de taux peut même rendre le taux révisable plus onéreux que le taux fixe.

Taux fixe

Dans ce type de prêt, le taux est fixé à la signature du contrat et reste constant sur toute la durée du prêt.
Plusieurs formules sont possibles :

• prêt à échéances constantes,
• à échéances progressives,
• modulable...

L'avantage de ce type de prêt est la sécurité : tout est connu dés le départ et reste inchangé : montant et durée. Aucune surprise (bonne ou mauvaise) n'est possible.

La contrepartie est un taux initial plus élevé que pour un crédit à taux variable.

Comment choisir ?

Si vous recherchez une sécurité absolue, alors choisissez un taux fixe. Si vous êtes prêt à assumer une part de risque pour avoir la possibilité, le cas échéant, de réduire le coût total de votre prêt, vous pouvez envisager un prêt à taux révisable.
Le choix doit également être opéré en fonction du niveau actuel des taux d'intérêt à court et à long terme pour évaluer la part de risque et de gain potentiel, de la durée de votre investissement et de son horizon de revente...

Prêt amortissable

Il s'agit d'un prêt immobilier classique dont les mensualités sont composées d'une partie d'amortissement de capital pour qu'à la fin du prêt le capital emprunté soit intégralement remboursé et d'une partie d'intérêts qui diminuent au fur et à mesure du capital remboursé.
Il est important de noter que proportionnellement on rembourse plus d'intérêts les premières années et plus de capital les dernières années.

Prêt in fine

Le prêt in fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt.

Le capital sera alors remboursé dans sa totalité à l'échéance du prêt immobilier. Pour se faire, l'emprunteur se constitue une épargne en versant, en une fois ou par mensualité, une somme sur un placement. Ce placement, qui est bien souvent une assurance vie, est nanti en faveur de la banque. C'est-à-dire que la valeur de votre placement à l'échéance du prêt servira à rembourser le capital.

Le prêt in fine a été conçu comme un avantage fiscal. Il est avantageux pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers : les investisseurs locatifs.

Le TEG est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal.

Il prend en compte tous les frais payables par le client :

• Le taux d'intérêt du prêt ou taux d'intérêt nominal,
• Les frais de dossier,
• Les primes d'assurance décès-invalidité et incapacités temporaires de travail obligatoires,
• Les frais de garantie,
• Les commissions des intermédiaires qui ont permis l'obtention du prêt,
• Les frais fiscaux.

Il doit toujours être inférieur au taux d'usure légal. Il doit être mentionné dans tous les écrits.

Le TEG est l'indicateur du coût global de votre prêt. Pour bien comparer un prêt, il vous faut intégrer toutes ses composantes. Or, le TEG vous permet d'en faire une synthèse financière et d'établir sous la forme d'un taux le coût global de votre emprunt. C'est un indicateur qui a été instauré pour protéger le consommateur de tous frais cachés.

Cependant le TEG est un bon indicateur pour les prêts à la consommation mais s'avère être un indicateur souvent erroné pour les crédits immobiliers qui sont plus complexes :

• Dans le cas d'un prêt à taux fixe, le taux d'intérêt utilisé pour le TEG est facile à déterminer : il correspond au taux de toute la durée du prêt. Mais dans le cas d'un prêt à taux révisable, on utilise le taux de la première période de taux fixé. Ainsi en cas de hausse ou de baisse du taux d'intérêt, le TEG sera modifié d'autant,
• Le calcul du TEG prend en compte les primes d'assurance en les additionnant aux mensualités de crédit et en recalculant le taux global correspondant. Ce calcul ne reflète toutefois pas bien les deux modes de calcul d'assurance : l'assurance constante dont le montant reste identique sur toute la durée du prêt et l'assurance dégressive qui est calculée chaque mois sur le capital restant dû. Dans le cas de l'assurance dégressive, les primes d'assurance des premières années sont plus élevées que celles des assurances à primes constantes. Une fois actualisée, cette différence de montant sur les premières années vient en défaveur de l'assurance dégressive. Ainsi, pour une même prime totale sur toute la durée du prêt, l'assurance dégressive aura un impact légèrement supérieur sur le TEG.
• Si l'assurance du prêt immobilier est prise en-dehors de la banque (en cas de délégation), cette dernière communiquera un TEG sans le coût de l'assurance. Parfois, c'est le coût de l'assurance Décès- Invalidité qui est pris en compte mais sans l'option incapacité de travail,
• Concernant les frais de garanties, si vous optez pour un organisme de cautionnement, certaines fois c'est le coût initial qui est pris en compte, parfois le coût final. De même le TEG d'une offre avec sureté réelle pourra être inférieur au TEG de la même offre avec un organisme de caution mais ne tiendra pas compte des frais de mainlevées du notaire ni de la partie restituée par l'organisme de caution à la fin du prêt immobilier.

Pour toutes ces raisons, il est indispensable de ne pas se focaliser uniquement sut le TEG, mais de comparer le coût total du crédit en euros et l'ensemble des options offertes d'un point de vu qualitatif (pénalités de remboursement anticipé, modulation des échéances, modalités d'assurance et de garanties...).

Prêt 1% employeur

Grâce au 1% logement, les salariés peuvent obtenir, auprès de leur employeur, des prêts pour acheter leur résidence principale ou y réaliser des travaux. Ce prêt est d'un montant limité mais il permet de bénéficier de taux très avantageux et est attribué sans condition de ressources (cependant des majorations peuvent être consenties en fonction de vos capacités financières).

Ce prêt concerne les salariés des entreprises industrielles ou commerciales employant au moins dix salariés et désirant acquérir un logement (neuf ou ancien) ou un terrain à bâtir. Chaque année, ces entreprises privées sont tenues de consacrer une somme égale à 0,45% des salaires versés, pour favoriser le logement des salariés. Cette aide représentait à l'origine 1% de la masse salariale, d'où le nom de " prêt 1% logement ".

Le prêt 1% logement ne peut être sollicité que pour financer certaines opérations :

• L'achat d'un logement neuf,
• L'achat du terrain nu peut également être financé par le prêt 1% logement, à condition que l'habitation soit construite dans un délai maximal de quatre ans,
• L'achat d'un logement ancien à rénover de plus de vingt ans. Les travaux effectués doivent représenter au moins 20 % du prix de l'acquisition,
• L'achat d'un logement ancien sans travaux. Uniquement si vous n'avez jamais été propriétaire de votre logement principal et s'il s'agit d'un changement de résidence dans le cadre d'une mutation professionnelle ou de l'acquisition d'un logement HLM.

Dans tous les cas, le logement acquis doit être votre résidence principale (plus de huit mois d'occupation par an), ou celle de vos ascendants ou descendants, ou encore celle de votre conjoint.

Le taux de ce crédit varie entre 1,5 et 3 % sur une durée de remboursement comprise entre 5 et 20 ans. Le prêt peut être consenti directement par l'employeur ou par un organisme collecteur du 1 % logement. Il ne peut financer plus de 50 % du coût de l'opération dans la limite d'un montant maximum. Ce plafond varie selon l'implantation géographique du bien et le type d'opération d'acquisition. Toutefois une majoration du prêt peut être accordée selon certains critères de ressources.

Pour l'obtenir ce prêt, il vous faut déposer une demande auprès de votre employeur. Il n'y a cependant pas de règle générale d'attribution de ce prêt. En effet, c'est l'employeur qui a la maîtrise complète du mode d'utilisation de sa participation et il n'est pas obligé de d'accepter votre demande. L'employeur peut notamment refuser si l'entreprise a déjà utilisé les fonds disponibles ou si elle a décidé de les attribuer en priorité à certains salariés (jeunes employés, salariés devant changer de lieu de travail...).

Prêt à taux 0% (PTZ)

Le prêt à taux zéro est accordé afin d'aider les familles à revenus moyens à financer l'achat de leur première résidence principale, neuve ou ancienne. Le prêt à taux zéro vous sera accordé si vous achetez pour la première fois votre résidence principale. Vous devez opter pour un logement neuf déjà existant ou que vous faites construire, un logement ancien avec ou sans travaux. Vos ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Par ailleurs, l'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Si jamais en cours de remboursement l'utilisation du logement était modifiée (par exemple, vous décidez de louer votre résidence), le prêt à taux zéro devra être remboursé.

Ce prêt est soumis à des plafonds de ressources qui varient en fonction de la taille du ménage et de la localisation de l'achat immobilier.
On prend le revenu fiscal de référence, c'est-à-dire les revenus de l'année N-2 pour une demande de prêt effectuée entre janvier et mars, ou ceux de l'année N-1 pour les demandes effectuées entre avril et la réception de l'avis d'imposition.
Pour être accordé, le PTZ ne peut excéder 20% du coût de l'opération immobilière. Ce prêt aidé sans intérêt ne peut pas non plus représenter plus de 50% du ou des autres prêts finançant l'acquisition.

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé complémentaire sans frais financiers constitutif d'apport personnel, il est donc pris en compte par les banques dans le calcul de l'apport personnel. Le PTZ est également cumulable avec tout autre prêt : le prêt PAS, le prêt conventionné, le prêt bancaire libre, le prêt épargne logement, le prêt 1% patronal, les prêts sociaux.

Des bonifications ont été apportées au PTZ pour les ménages se portant acquéreurs d'un logement neuf. Ce dispositif est applicable de façon dégressive jusqu'au au 31 décembre 2010.

Par ailleurs, afin de favoriser l'achat de logements BBC (bâtiment basse consommation), le gouvernement a par ailleurs décidé de tripler le PTZ pour les acquéreurs de biens économes en énergie. Le montant de la bonification dépend de la taille du ménage mais reste plafonné à 20.000 €.

Prêt à l'accession sociale (PAS)

Ce prêt peut uniquement être souscrit pour l'acquisition de votre résidence principale. Cependant les ressources de votre ménage ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Tous les logements, anciens ou neufs, peuvent être financés par un PAS, quel que soit leur prix au mètre carré.
Le PAS finance jusqu'à 100 % du prix du bien (hors frais de notaire et d'hypothèque), y compris les honoraires de l'agence immobilière. La durée du prêt est comprise entre 5 ans minimum et 30 ans maximum.

Le taux de ce prêt, qui peut être fixe ou révisable ou les deux combinés, est relativement proche de celui d'un crédit classique. Un logement financé par un PAS ouvre droit à l'allocation personnalisée au logement (APL), versée par votre caisse d'allocations familiales si vos revenus ne dépassent pas certaines limites, assez proches de celles exigées pour le PTZ. L'hypothèque coûte aussi moins cher qu'avec d'autres crédits. Le PAS vous fait bénéficier, dans certaines conditions, d'une aide en cas de perte d'emploi : votre mensualité est réduite de moitié dans la limite de douze mois, et reportée gratuitement en fin de prêt.

Prêt conventionné (PC)

Le Prêt Conventionné (PC) peut être consenti par toutes les banques ou les établissements financiers ayant passé une convention avec l'Etat. Il s'agit d'un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d'emprunt, accordé à toute personne sans condition de ressources. Son principal avantage est qu'il donne droit à l'aide personnalisée au logement (APL) au bénéficiaire du prêt conventionné (ou son locataire) s'il remplit les conditions exigées sauf quand l'occupant du logement réalise des travaux d'amélioration de sa résidence principale.

Le prêt conventionné sert à financer :

• La construction d'une maison individuelle isolée et l'acquisition du terrain destiné à sa construction,
• L'acquisition d'un logement neuf,
• L'acquisition d'un logement ancien, et, le cas échéant, les travaux d'amélioration nécessaires,
• Les travaux d'amélioration dans un logement existant depuis au moins 10 ans et/ou travaux d'économie d'énergie dans un logement achevé au 1er janvier 1981 (ou dont le permis de construire était antérieur à cette date),
• Les travaux d'aménagement pour rendre habitables des locaux non destinés à la location,
• L'agrandissement d'un logement, par extension ou surélévation (les travaux doivent aboutir à la création d'une surface minimale de 14 m²),
• Le remboursement anticipé d'un prêt conventionné à annuités progressives consenti avant le 31 décembre 1984.

Sa durée varie en fonction de l'objet du l'emprunt :

• Pour acheter, construire ou rembourser un premier prêt conventionné: 10 à 25 ans,
• Pour améliorer ou faire des travaux d'économie d'énergie: 5 à 15 ans.

Le montant du prêt peut atteindre 90% du coût de l'opération.

Le taux d'intérêt est fixé à partir d'un taux de référence auquel les établissements financiers peuvent ajouter une marge variable selon le type de prêts. Les prêts conventionnés peuvent être remboursés selon différentes progressivités.

Si l'emprunteur ne dispose pas d'un apport personnel suffisant, les prêts conventionnés peuvent être complétés par un prêt bancaire, un prêt 1% patronal, un prêt 0%, un PEL, un prêt aux fonctionnaires ou un prêt des organismes sociaux.

Prêt relais

Le crédit relais sert principalement à profiter d'une avance de la banque avant que votre apport soit constitué par le produit d'une revente programmée d'un bien que vous possédez.

En effet, dans le cas où un acheteur vend son bien immobilier dans le but d'en acquérir un autre, la revente peut durer plus longtemps que prévu. Le crédit relais permet alors de ne pas laisser s'échapper le nouveau logement convoité, et de faire coïncider naturellement vente et achat des deux biens immobiliers.

Le montant du prêt varie entre 60% et 80% du montant du bien mis en vente pour une durée d'un à deux ans. Le taux d'intérêt varie lui selon l'établissement.

On distingue deux types de crédits-relais :

• Le crédit-relais dit "sec" . Il concerne les transactions où le prix d'achat du nouveau logement est inférieur au prix de vente de l'ancien bien,
• Le crédit-relais jumelé avec un autre prêt. Il prend en compte les transactions où le prix d'achat est supérieur au prix de vente. Ce produit est plus répandu que le crédit-relais sec.

Concrètement, l'emprunteur dispose d'un délai compris entre 12 et 24 mois pour vendre son bien. Une fois la vente effectuée, la somme dégagée permettra en partie de rembourser par anticipation une partie du prêt contracté pour le nouveau bien acheté et ce, sans pénalité.

Deux options de remboursement existent :

• L'emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d'un seul coup. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais est parfois lourde à supporter, l'emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours,
• L'emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s'agit d'un différé total jusqu'à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture plus lourde.

Il est possible de négocier que la banque ne prenne pas de garanties source de frais supplémentaires, mais de négocier une promesse d'affectation hypothécaire. De même l'assurance crédit peut être moins chère voire nulle car le risque pour la banque est moins grand que sur un prêt d'une durée plus longue.

Prêt CEL et PEL

Le Compte Épargne Logement (CEL) et le Plan Épargne Logement (PEL) comptent parmi les placements préférés des particuliers. La raison de cet engouement est double : ils sont activement promus par les banques et ils apportent une sécurité financière au niveau de l'épargne comme du prêt.

A la différence de tous les autres produits financiers, le CEL et le PEL associent deux étapes :

• Une phase d'épargne rémunérée (de 18 mois à 48 mois) : son taux est fixé entre 2 % et 3,50 % environ et elle supporte 12,1 % de prélèvements sociaux lors du dénouement pour les PEL et lors du versement de la prime du CEL,
• La possibilité d'obtenir un prêt concernant un bien immobilier à l'issue de la phase d'épargne, à un taux d'intérêt fixé dès l'ouverture du CEL ou du PEL. Le montant du prêt est déterminé par le total des intérêts perçus durant la phase d'épargne. Le taux de ce prêt peut être intéressant à certaines périodes, en fonction du niveau des taux d'intérêt.

Ces prêts sont octroyés pour aider au financement de l'achat d'un bien immobilier ou à la réalisation de travaux de rénovation dans le cadre d'une résidence principale ou secondaire. Le PEL peut servir également à acheter des parts de SCPI.

Le PEL et le CEL présentent l'avantage d'être des placements sécuritaires, offrent une rémunération fixe, connue et sans risques et un prêt obtenu sans frais de dossier dont le taux d'emprunt pouvant se révéler intéressant (les conditions du prêt sont définies au début de la phase d'épargne). Ce même avantage selon la période ou vous empruntez peut devenir un inconvénient car supérieur aux taux du marché. De même durant la période de placement les rendements sont faibles, l'épargne est bloquée et aucun retrait partiel n'est possible. Mais l'inconvénient majeur est que le montant du prêt dépend des intérêts "acquis" au cours de la phase d'épargne et donc de l'épargne que vous avez réussi à accumuler. Plus les intérêts perçus sont importants, plus l'emprunt est conséquent. De fait, si vous avez placé peu d'argent sur votre PEL ou votre CEL, le prêt que vous pourrez obtenir sera d'un montant faible.

MODULATION

L'option modulable permet de modifier vos remboursements mensuels à la hausse ou à la baisse en fonction de l'évolution de vos ressources.

Ainsi tout changement du montant de vos mensualités sera ajusté par une variation de la durée de votre prêt (si vous choisissez de rembourser moins chaque mois, votre remboursement se fera sur une plus longue période et vice-versa).

Cette option peut s'appliquer aussi bien à un prêt immobilier à taux fixe que variable, et chaque établissement de crédit propose des prêts immobiliers modulables différents.

L'avantage est de pouvoir modifier de vous même l'échéance à la hausse comme à la baisse afin de suivre le rythme de vos finances. Une possibilité d'agir sans contrainte sur le coût total de votre emprunt.

Cependant, certaines banques font payer cette option, d'autres, imposent des modulations trop faibles pour être performantes.
Avant de contracter un prêt immobilier modulable, il est donc important de vérifier les caractéristiques de l'option qui vous est proposée.

DIFFERE D'AMORTISSEMENT

Permet dans le cadre de l'achat d'un logement neuf, de ne payer temporairement que les intérêts du crédit immobilier (sans rembourser le capital) dans l'optique d'alléger les mensualités. Cependant, le différé d'amortissement augmente la charge totale des intérêts sur la durée de l'emprunt.

Il existe 2 types de différé d'amortissement : partiel (généralement pendant la durée du chantier) ou total (le remboursement du capital et des intérêts débute à la fin du différé).

FRANCHISE

Pour un crédit, il s'agit de la période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts de son emprunt. Le terme différé total est également employé.

La franchise s'oppose au différé d'amortissement qui est une période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le capital mais paye les intérêts.

Cette option peut être intéressante pour les investisseurs dans le neuf locatif qui ne souhaitent pas supporter des flux de trésorerie durant la construction et tant qu'un premier locataire n'est pas dans les lieux. En contrepartie le fait de reporter les intérêts sur le capital emprunté entraîne un coût final plus élevé.

PRET IMMOBILIER A PALIERS (LISSAGE DE PRET)

Il s'agit de faire en sorte que votre taux d'endettement soit toujours acceptable et donc constant. Cela dans trois types de situation :

• Si vous souhaitez diviser le remboursement de votre prêt immobilier en périodes où vous rembourserez plus et d'autres où vous rembourserez moins,
• Si vous souhaitez contracter un nouveau prêt immobilier sans solder par anticipation les anciens,
• Si vous souhaitez contractez différents prêts immobiliers (prêt classique, prêt à taux zéro...) sans que leur chevauchement crée des variations de mensualités où vous rembourserez beaucoup au début puis de moins en moins.

L'intérêt est donc de simplifier la gestion du budget du foyer en instaurant des mensualités constantes qui respectent le taux d'endettement et la capacité de remboursement de l'emprunteur. A l'inverse, il peut aussi permettre de diviser le remboursement d'un prêt en plusieurs périodes aux mensualités différentes pour s'adapter à un changement prévu de votre situation financière.

LES PRETS CAPES

Ils ont l'avantage d'offrir une sécurité avec un taux plafond (de +1% à +3% par rapport au taux initial) au-delà duquel la hausse n'est plus répercutée. L'inconvénient essentiel de ce prêt est qu'il entraîne un risque de fluctuation annuelle (voire trimestrielle) qui peut entraîner des augmentations importantes de mensualités d'une année sur l'autre.

ECHEANCES CONSTANTES

Ce sont des prêts dont seule la durée diminue ou progresse (jusqu'à + 5 ans) en fonction de l'évolution des taux sur toute la période d'emprunt. Le risque de fluctuation des mensualités est plus faible mais compte tenu de l'allongement de durée le coût total du prêt peut-être très important. Si la durée n'est pas suffisante pour compenser la hausse du prêt, les mensualités peuvent être amenées à augmenter dans certaines conditions.

FIXITE

Certains autres emprunts proposent un taux fixe pendant 2 ans, 3 ans, 4 ans voire 10 ans puis le taux devient variable sur la durée restante. Cette option permet de bénéficier généralement d'un taux plus faible que les taux fixes et de sécuriser son emprunt durant une certaine période. Bien évidemment plus la période de fixité est longue plus le taux est élevé.

PRETS MIXTES

Ce sont des prêts composés d'une partie à taux fixe et d'une partie à taux variable.

PASSAGE A TAUX FIXE

En ce qui concerne le passage à taux fixe, le nouveau taux est recalculé sur un indice de référence à long terme (en général OAT ou TME sur la durée restante) plus une nouvelle marge.

Cette option présente l'avantage de vous sécuriser en cas de forte hausse. Elle ne présente aucun intérêt pour les prêts capés, mais peut se justifier pour un révisable sans buttoir à la hausse.

Attention, ne pensez pas fixer le taux révisable qui vous est appliqué au moment de votre décision. Il sera recalculé sur la base d'un indice de référence majoré d'un pourcentage précisé au contrat.

Généralement, le contrat de prêt prévoit que le retour en taux variable n'est plus possible.

Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Elle est obligatoire : ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.

Pour garantir le prêt, deux choix sont possibles pour l'emprunteur :

SURETE REELLE

Soit recourir à une sureté réelle c'est-à-dire une hypothèque conventionnelle et/ou une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) selon que le bien soit neuf ou ancien et selon la partie payée comptant. Ce sont des garanties traditionnelles dont le coût est relativement élevé (surtout pour l'hypothèque qui représente environ 2% du montant du prêt) et qui doivent être prise par acte notarié obligatoirement.

Ce type de sureté est pris pour la durée du prêt augmentée d'une année.

Une mainlevée est un acte établi par le Notaire et qui engendre un coût supplémentaire à la charge de l'emprunteur et qui est obligatoire si le bien est vendu avant le terme prévu du prêt immobilier.

Si le prêt est remboursé par anticipation, la mainlevée d'hypothèque n'est pas nécessaire, elle reste inscrite mais sans objet.

SÛRETÉ PERSONNELLE

Soit recourir à une société de cautionnement. Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens.

La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, le plus souvent composée :

• D'une contribution à un Fonds mutuel de garantie, qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème,
• D'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.

A la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier.

Si vous optez pour une société de cautionnement, il vous restera à comparer les modalités proposées. Le Crédit Logement sera plus avantageux en termes de coût de garantie mais vous ne serez remboursé qu'en fin de prêt. D'autres sociétés de caution seront plus avantageuses lors de la mise en place du prêt, mais ne feront pas de remboursement en fin de prêt.

Il faut également savoir que les organismes de caution n'acceptent pas toutes les demandes. Ils sélectionnent les dossiers en fonction de l'endettement et de l'apport. Or, cela n'est pas le cas pour les sûretés réelles.

EN RÉSUMÉ

• Dans l'ancien, le cautionnement est en général plus chère au départ qu'un IPPD mais reverse une partie importante des fonds au terme du prêt si aucun incident n'est intervenu. Pour l'IPPD, le coût est plus faible au départ mais il y a des frais supplémentaires de mainlevée à payer lorsque vous revendez le bien avant la fin du prêt et aucun remboursement partiel n'est possible au terme du prêt. Le choix entre l'un ou l'autre doit être influencé en fonction du délai estimatif de revente du bien à financer : Plus le délai de revente est long moins le cautionnement est intéressant compte tenu notamment du coût de départ et de l'usure de l'argent,
• Dans le neuf, une sûreté réelle (hypothèque conventionnelle) coûtera plus cher qu'une sûreté personnelle quelle que soit la durée, encore faut-il que l'organisme de cautionnement accepte votre dossier.

DEFINITION

Lors de la mise en place d'un prêt immobilier, l'organisme prêteur exigera, bien que cela ne soit pas une obligation légale, la mise en place d'un contrat d'assurance de prêt à son profit.

L'assurance de prêt, encore appelée « assurance crédit » ou « assurance décès invalidité », est un moyen pour le créancier, c'est-à-dire la Banque, de se garantir contre le risque de défaillance de l'emprunteur, c'est-à-dire le non remboursement du crédit, dû à un problème de santé, voire à son décès.

L'assurance protège d'abord la banque, mais elle est également un élément clef de votre protection, ainsi que celle de votre famille. Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité. Elle évite aussi de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès.

Sachez que les contrats d'assurance ne sont pas réglementés et que le contenu des garanties peut varier fortement d'un établissement à l'autre.
Trois parties sont présentes au contrat : L'assureur, qui garantit le risque, l'assuré, en l'occurrence l'emprunteur et le bénéficiaire, en l'occurrence l'organisme prêteur.

RISQUES ASSURES

En contrepartie des cotisations qu'il aura versées, et suivant son contrat, l'assuré pourra bénéficier d'une garantie sur les risques suivants (sous réserve bien évidement de l'acceptation de la compagnie d'assurance) :

Décès / PTIA (Décès / Perte Totale et Irreversible d'Autonomie) :

Cette garantie est systématiquement exigée par les organismes financiers en vue de l'obtention d'un crédit immobilier.

En cas de décès de l'assuré ou Perte Totale et Irreversible d'Autonomie (PTIA) de l'assuré c'est-à-dire une inaptitude totale et irréversible de se livrer à un travail ou à une occupation quelconque pouvant procurer un gain ou profit et nécessitant l'assistance d'une tierce personne pour accomplir au moins 3 des actes ordinaires de la vie courante (se laver, se vêtir, se nourrir, se déplacer).

Le capital restant dû, tel qu''il est indiqué sur le tableau d'amortissement et dans la limite de la quotité assurée, est versé à l'organisme prêteur.

ITT / IPT (Incapacité Temporaire Totale et Invalidité Permanente Totale) :

Ces couvertures d'assurance sont exigées par les banques lorsque le prêt sert à financer l'acquisition d'une résidence principale. Elles sont fortement recommandées dans tous les autres cas.

Cet état est validé par un médecin spécialisé lorsque le taux d'incapacité tel qu'il est défini par la sécurité sociale dépasse 66 %.

• L'incapacité temporaire totale de travail (ITT) : l'assuré est considéré en incapacité temporaire totale de travail si, à la suite d'un accident ou d'une maladie garanti, il est dans l'impossibilité temporaire complète et continue d'exercer, même à temps partiel, son activité professionnelle et qu'il n'exerce aucune autre activité ou occupation, même de surveillance ou de direction, susceptible de lui procurer salaire, gain ou profit.

Pour pallier la diminution temporaire et totale de ses revenus, la compagnie d'assurance prendra en charge les mensualités de l'emprunteur jusqu'à la reprise de son activité. Une franchise de 90 jours est souvent appliquée dans ce type de cas.

• L'invalidité permanente totale (IPT) : état qui place l'assuré, à la suite d'un accident ou d'une maladie garanti, et après consolidation de son état, dans l'impossibilité d'exercer une profession quelconque avant l'âge de 60 ans sans pour autant nécessiter l'assistance d'une tierce personne pour effectuer l'ensemble des actes ordinaires de la vie: faire sa toilette, s'habiller, s'alimenter, se déplacer.

IPP (Invalidité Permanente Partielle) :

L'invalidité Permanente Partielle est validée par un médecin spécialisé lorsque le taux d'incapacité tel qu'il est défini par la sécurité sociale est compris entre 33 et 66%.

Cette option est donc une garantie complémentaire de l'IPT. Elle renforce votre protection en cas d'incapacité de travail.

Chômage :

Une option possible de votre financement sera de souscrire à votre nom ou celui de votre conjoint (voire les deux) un contrat vous garantissant le remboursement des échéances de prêts durant une éventuelle période de chômage Aucun établissement ne vous obligera à souscrire ces contrats.

Généralement très chers et soumis à des conditions restrictives. En effet, compte tenu du fort taux de chômage, les conditions d'adhésion à ce type de contrat sont devenues prohibitives.

A noter qu'en cas de chômage, le versement des indemnités peut prendre un an en raison d'importants délais de carence. Certains contrats exigent le remboursement des prestations versées en fin de crédit.

La garantie Décès / Perte Totale et Irreversible d'Autonomie permet le remboursement intégral du capital restant dû sur votre prêt. Les garanties Incapacité Temporaire Totale l'Invalidité Permanente Totale et Invalidité Permanente Partielle, dont les conditions varient sensiblement d'un contrat à l'autre, prennent en charge la totalité ou une partie de vos mensualités pendant la période d'incapacité ou d'invalidité.

EXCLUSIONS

De façon générale, les contrats d'assurance excluent des garanties les conséquences de certains risques (suicide de l'assuré dans la (ou les deux) première(s) année(s) d'assurance, fait intentionnellement causé ou provoqué par l'assuré, fait de guerre étrangère lorsque la France est partie belligérante, pratique de sports aériens dangereux tels que parachutisme, vols sur ailes volantes, ULM, delta-plane, parachute ascensionnel et parapente, les risques liés à certaines compétitions sportives et entraînements s'y rapportant tel que courses motocyclistes, automobiles ou motonautiques, sports de combat, hippiques, de neige ou de glace...). Il convient donc de vérifier ces exclusions en fonction de vos pratiques.

CALCUL DES COTISATIONS

Deux façons de calculer les cotisations :

• Soit sur le capital initial : la cotisation est unique et identique sur toute la durée du crédit.
• Soit sur le capital restant dû : la cotisation est proportionnelle au capital restant dû du prêt donc la cotisation évolue mensuellement a la baisse. Ainsi le coût de ces assurances sont plus chères au début et presque nulles à la fin du prêt.

Pour comparer ces assurances, il ne faut pas se focaliser sur leur pourcentage mais sur leur coût total réel.

QUOTITÉS D'ASSURANCE

L'assurance doit au minimum couvrir 100 % du montant du prêt.

En cas d'un unique emprunteur la situation est simple, l'assurance couvre cet emprunteur unique.
Dans le cas où il y a deux emprunteurs, l'assurance peut couvrir séparément chacun des emprunteurs. On appelle la quotité d'assurance la répartition de la couverture entre les emprunteurs.

Les banques demandent en général à ce que cette répartition prenne en compte les revenus de chacun d'entre eux, et leur contribution au remboursement du prêt. Le total des quotités devant obligatoirement être égal au minimum à 100 % mais peut être supérieure.

QUESTIONNAIRE MÉDICAL

Avant d'obtenir le feu vert de votre banque pour contracter un emprunt, vous devrez signer une déclaration de "bonne santé" voire remplir un questionnaire de santé. Ce document permettra à la compagnie d'assurance partenaire de la banque d'apprécier le risque qu'elle encourt en vous assurant. Répondez-y avec sincérité, ne faîtes l'impasse sur aucun de vos antécédents médicaux. Toute fausse déclaration ou réticence entraîne une réduction des indemnités ou, plus grave, la nullité du contrat si la mauvaise foi de l'emprunteur est établie.

Si vous ne souhaitez pas que la banque connaisse votre état de santé, vous devez demander à envoyer vous-même directement votre dossier médical au médecin-conseil de l'assureur, qui communiquera ensuite sa décision à la banque.

Cette procédure particulière existe dans toutes les banques et ne peut vous être refusée.

CONTRAT GROUPE ET DÉLÉGATION D'ASSURANCE

Aujourd'hui en France, les Banques détiennent 85% des parts de marché de l'assurance de prêt avec leurs « contrats groupe » contre 15% de « délégations d'assurance » c'est-à-dire de contrats souscrits par l'emprunteur auprès de l'assureur de son choix.

Néanmoins, grâce au dispositif LAGARDE cette avance risque de diminuer fortement à compter de 2010.

Le contrat groupe :

Il est systématiquement proposé par l'organisme prêteur lors du montage du dossier de prêt.

Souscrit par la banque au profit de tous les assurés, il présente certains avantages :

• Les formalités d'adhésion sont simples,
• Le coût de l'assurance de groupe reflète le risque moyen des clients car les risques sont mutualisés. Les bons risques compensent les mauvais risques et la tarification est unique pour tous les adhérents, quels que soient leur âge et leur profession (à l'exception de certains contrats qui prévoient un taux d'appel pour les très bons risques),
• Les frais de gestion sont moins élevés que dans un contrat souscrit à titre individuel.

Néanmoins, il ne s'agit pas toujours du meilleur contrat d'assurance pour le client puisque ce contrat n'est pas nécessaire adapté à son profil et ses besoins.

La délégation d'assurance :

est quant à elle une assurance individuelle souscrite par l'emprunteur sur sa propre initiative. Ce contrat d'assurance est agréé par l'organisme prêteur qui sera désigné comme bénéficiaire.

Elle permet de mettre en adéquation les besoins du client avec les risques couverts en tenant compte de son âge, son état de santé, sa profession, etc.

De ce fait la délégation d'assurance peut vous faire réaliser de réelle économie à des conditions parfois meilleures ce qui augmente votre capacité d'emprunt lorsque :

• Vous êtes un « très bon risque », c'est à dire que vous êtes jeune, en bonne santé, vous avez une situation et des revenus professionnels stables, et vous pouvez bénéficier de conditions d'assurance très favorables,
• Vous êtes un « mauvais risque », pour des questions d'âge, d'état de santé ou de profession dangereuse, et l'assurance groupe vous couvre mal ou à un coût plus élevé (surprime) qu'une assurance que vous pouvez avoir souscrite par ailleurs.

Grâce au dispositif LAGARDE, les organismes prêteurs ne peuvent plus systématiquement s'opposer à la mise en place d'une délégation d'assurance dans la mesure où celle-ci apporte au moins la même couverture de risques.

L'emprunteur d'un prêt immobilier peut toujours rembourser son crédit, soit en totalité, soit partiellement. La banque ne peut pas s'opposer au remboursement par anticipation à partir du moment où le montant est supérieur à 10% du montant initial. La banque ayant un manque à gagner par rapport aux intérêts escomptés, le contrat de prêt initial peut toutefois préciser qu'une indemnité, sera due en cas de remboursement anticipé.

Ainsi que le prévoient les articles L 312-21 et R 312-2 du Code de la consommation, le montant des indemnités de remboursement anticipé reste toutefois plafonné :

• D'une part, les indemnités ne peuvent excéder 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé,
• De l'autre, ils ne peuvent dépasser six mois d'intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt.

Toutefois depuis le 1er juillet 1999, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur, en cas de :

• Changement contraint de situation professionnelle de l'un des époux (licenciement, mutation),
• Déménagement familial rendu nécessaire par l'occupation d'un nouvel emploi dans un autre lieu de l'un des conjoints,
• Décès de l'un d'entre eux.

Ces indemnités peuvent également faire l'objet d'une négociation avec votre banque afin d'en aménager les modalités ou de les supprimer.

Le rachat de prêt immobilier est un moyen très intéressant de profiter des périodes de baisse des taux.

Le rachat, effectué par un autre établissement financier, vous permet de contracter un nouveau prêt qui vient se substituer au précédent afin de bénéficier des taux d'intérêts actuels.

Le nouveau prêt immobilier vous permet ainsi de réduire vos mensualités en conservant la même durée de prêt ou de conserver vos mensualités actuelles et de diminuer la durée.

Il est également possible d'inclure vos autres prêts en cours (crédits à la consommation, automobile...) dans le nouveau prêt immobilier.

Avant de se lancer dans un rachat de crédit immobilier, il faudra comparer trois éléments :

• Coût du crédit avant et après opération,
• Coût de l'assurance avant et après opération,
• Coût de la nouvelle garantie à mettre en place,
• Addition des pénalités en cas de remboursement anticipé (qui équivalent à six mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû).

Il s'agira donc de faire une comparaison entre tous les frais qu'occasionnent ce rachat de prêt avec le coût de crédit immobilier que vous auriez dû payer en allant jusqu'au bout du crédit actuel.

Généralement, le rachat de prêt est financièrement intéressant lorsqu'il est constaté une différence importante des éléments suivants :

• Différence de taux d'au moins 1 %,
• Nombre d'années d'au moins 8 ans,
• Capital restant dû suffisamment suffisant.

Même si le coût total d'un prêt diminuerait grâce à la renégociation de crédit, il est préférable de ne pas envisager de revendre son bien avant 5 ans. En effet, compte tenu de l'augmentation du capital emprunté, les frais ne seraient pas amortis.