L'ESSENTIEL
Principe
Le dispositif déficit foncier vous permet dans le cadre de l'acquisition et la rénovation d'un bien immobilier, de déduire de vos revenus fonciers existants et futurs, et puis de vos autres revenus (on parle ici de revenu global), le montant des travaux éligibles engagés pour la conservation et la remise en état de ce bien.
Ce déficit foncier vous permet ainsi d'optimiser fiscalement vos revenus fonciers en exonérant d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux vos loyers.
Objectifs
L'investissement en déficit foncier vous permet de :
- Vous constituer un patrimoine immobilier de qualité, alliant vieille pierre et confort moderne, financé en partie par les économies d'impôts réalisées sur vos revenus fonciers préexistants.
- Percevoir des revenus complémentaires exonérés de fiscalité,
- De bénéficier d'importantes économies d'impôts non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Avantages du cabinet VIA
Nous vous garantissons notamment :
- l'accès à un grand choix d'opérations éligibles déficit foncier, présélectionnées par nos experts pour leur emplacement, leur rendement et la qualité de l'entreprise de rénovation...
- la garantie définitive du prix des travaux, de respect des délais, et l'expertise fiscale par avocats fiscalistes,
- le montage fiscal et d'emprunt le plus optimisé à votre situation patrimoniale,
- l'accès aux meilleurs taux d'emprunt grâce à notre cellule courtage crédit,
- un accompagnement tout au long de l'acquisition, des travaux et de la mise en location.
FONCTIONNEMENT
MÉCANISME :
De manière générale, le droit fiscal établit que : « sous certaines conditions, sont déductibles d'un revenu, toutes les dépenses effectuées en vue de la création et/ou de la conservation de ce revenu ».
A ce titre, tout investisseur peut, dans l'objectif de se créer un revenu foncier, déduire de ses loyers les dépenses effectuées en vue de sa création.
- Vous faites l'acquisition par notre intermédiaire d'un logement à rénover.
Afin que l'opération soit rentable, le montant des travaux doit être significatif et éligible à la déductibilité fiscale.
Vous ne vous occupez de rien, les travaux dont le montant exact est connu à l'avance, sont réalisés par nos partenaires spécialisés dans la rénovation.
- La totalité de ces travaux sont déductibles de vos revenus fonciers présents et futurs et dans la limite de 10.700€ sur vos autres revenus l'année de leur paiement.
Exemple :
Votre tranche marginale à l'impôt sur le revenu est de 41%. Vos revenus fonciers sont de 30.000€ annuels :
Vous achetez en année N un logement dont la rénovation est éligible au déficit foncier. Le montant des travaux est de 150.000€ que vous décidez de payez l'année de votre acquisition (N).
La première année, vous déduisez au titre des travaux :
-30.000€ sur vos revenus fonciers soit une réduction fiscale et prélèvements sociaux de 16.950€
-10.700€ sur votre revenu global : 4.387€
- Votre bien achevé, vous le mettez en location.
Les travaux non imputés la première année, sont alors déductibles de vos revenus fonciers futurs et ce, dans un délai maximum de 10ans.
La partie non imputée (109.300€) vous permet d'obtenir un gain fiscal supplémentaire de 61 755€.
Au total, vos travaux de 150.000€ auront été financés à hauteur de 83.092€ par les réductions d'impôts.
CONDITIONS
TRAITEMENT DU DÉFICIT FONCIER :
Le déficit foncier est imputable :
- sur votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € par foyer fiscal.
- le surplus est imputable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Cette imputation fiscale sur vos autres revenus est définitivement acquise si vous conservez votre immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation.
CHARGES IMPUTABLES EXCLUSIVEMENT SUR LES REVENUS FONCIERS :
- intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration d'un bien destiné à la location
- frais accessoires à ces emprunts.
CHARGES IMPUTABLES SUR LES REVENUS FONCIERS ET SUR LE REVENU GLOBAL SOUS LIMITE ANNUELLE :
- les frais de gestion et de garde,
- les dépenses d'entretien et de réparation sur des locaux professionnels et d'habitation
- les provisions pour charges de copropriété
- les primes d'assurances
- certaines impositions (Taxe foncière)
Et sous certaines conditions, les dépenses d'amélioration réalisées exclusivement sur les locaux à usage d'habitation
! Sans toutefois être considérées comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement.
C'est sur ce dernier point, les dépenses d'amélioration, que nous réalisons une réelle optimisation fiscale et une valorisation des biens que nous vous proposons.
SIMULATION
BILAN À 15 ANS :
Au terme d'une période d'investissement de 15 ans (déterminée arbitrairement), on peut généralement estimer que vous serez propriétaire d'un bien qui aura été financé de la manière suivante :
Cette répartition n'a qu'une valeur indicative.
En effet, la répartition exacte du financement effectif du bien dépendra du bien lui même, du montant des travaux et du rendement servi, de votre situation patrimoniale et notamment fiscale, de votre mode d'acquisition et notamment le recours ou non à un crédit immobilier.
CATALOGUE
EXEMPLES DE PROGRAMMES DÉFICIT FONCIER :
Bordeaux
Cours Alsace Lorraine .
En plein cœur du centre ville de Bordeaux, un immeuble éligible au déficit foncier composé de 12 appartements du T2 au T4 duplex.
Colmar
1 Rue Morel
En plein centre de Colmar, l'immeuble ancien entièrement rénové comprend des logements du T2 au T4 duplex.
Un emplacement privilégié, pour un immeuble de caractère bordé par les commerces et les transports.
Bayonne
Rue de la vieille boucherie
Un immeuble de caractère de style landais, entièrement rénové, aux poutres apparentes et aux parties communes spacieuses et lumineuses.
La rue tirant son nom de la corporation des bouchers présente depuis le 13ème siècle.