L'ESSENTIEL
Principe
Le dispositif Pinel vous permet dans le cadre de l'acquisition d'un bien immobilier généralement neuf, et sous certaines conditions notamment de mise en location, de réduire le montant de votre impôt sur le revenu pendant 12ans à hauteur de 21% du montant de votre investissement (29% si le bien est en Outre-mer).
Objectifs
L'investissement en loi Pinel permet donc de :
- Vous constituer un patrimoine immobilier financé en grande partie par vos locataires, l'effet de levier du crédit, et vos économies d'impôts,
- Percevoir des revenus complémentaires protégés de l'inflation,
- De bénéficier de substantielles réductions d'impôts.
Avantages du cabinet VIA
Nous vous garantissons notamment :
- l'accès à un très grand choix de programmes et opérations éligibles à prix promoteur, présélectionnés par nos experts pour la qualité de leur construction et de leur emplacement, le sérieux du promoteur, la réalité locative, la justesse de leur prix...
- le montage fiscal et d'emprunt le plus optimisé à votre situation patrimoniale,
- l'accès aux meilleurs taux d'emprunt grâce à notre cellule courtage crédit,
- un accompagnement juridique et comptable tout au long de l'acquisition et après l'acquisition.
FONCTIONNEMENT
MÉCANISME
Toute personne qui investit entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017 dans un logement neuf destiné à la location pendant un minimum de 6ans, peut déduire de ses impôts jusqu'à 21% du montant de son investissement.
TAUX DE RÉDUCTION D'IMPÔT
La loi Pinel vous permet de bénéficier annuellement d'une réduction d'impôt sur le revenu dont le montant dépend de la durée de l'engagement de location que vous avez pris
- Location de 6 ans : 12 % de réduction d'impôts soit 2% par an
- Location de 9 ans : 18 % de réduction d'impôts soit 2% par an
- Location de 12ans : 21 % de réduction d'impôts soit 2% par an les 9ères années et 1% par an les 10ème, 11ème et 12ème année.
ASSIETTE
Le taux de réduction d'impôt Pinel est assis sur le prix de revient global de votre investissement (coût de l'immobilier + frais de notaire) dans la limite annuelle de 300.000€ et de deux investissements annuels.
- Soit une réduction d'impôt maximale de : 63.000€ sur 12 ans pour un investissement réalisé en métropole : 6.000€ par an pendant 9 ans puis 3.000€ par an pendant 3 ans.
Sous condition de respect du plafonnement global des niches fiscales, vous pouvez bénéficier jusqu'à 10.000€ de réductions d'impôts annuelles (18.000€ dans le cadre de l'Outre-mer).
POINT DE DEPART
La réduction d'impôt vous est accordée l'année de la première mise en location de votre bien, mise en location qui doit être effectuée au plus tard dans les 12 mois suivant l'achèvement et la livraison de l'immeuble
Vous achetez votre bien sur plan en Vefa (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) en année N. Un an après, N+1, votre bien est livré et mis en location.
Vous bénéficiez alors de votre réduction d'impôt à compter de votre déclaration de vos revenus N+1 à payer en N+2.
CONDITIONS
La mise en place du dispositif Pinel vise à palier au déficit structurel de logements en France et assurer un juste droit d'accès des français au logement : des immeubles économes en énergie et situés dans des zones à forte demande locative, et des loyers encadrés,
NORMES ÉNERGÉTIQUES :
Pour être éligibles, les logements doivent justifier du respect d'un haut niveau de performance énergétique globale, fixé par Décret, qui varie en fonction du type de logement concerné.
Pour les immeubles neufs acquis en métropole, la construction doit satisfaire :
- la réglementation thermique 2012 (RT 2012),
- ou obtenir le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 ».
ZONAGE :
Les logements doivent être construits dans des zones à forte demande locative. Ce zonage va ainsi définir les communes éligibles ainsi que l'encadrement des loyers et des ressources du locataire.
- zone A bis : zone où la demande locative est la plus forte : Paris et première couronne
- zone A : proches environs de Paris, un partie du pourtour méditerranéen et des Alpes et certaines zones dans les grandes villes de plus de 250.000 habitants.
- zone B1 : les principales grandes villes françaises (Toulouse, Bordeaux, Lyon, Montpellier, Marseille...) ainsi que la Corse et les départements et collectivités d'Outre-mer.
Les zones B2 peuvent être éligibles si elles ont reçu un agrément du préfet de région.
Tout le reste du territoire en zone C n'est pas éligible.
PLAFOND DE LOYER :
Les logements ouvrant droit à la réduction d'impôt Pinel sont soumis à un plafond de loyer déterminé en fonction de la zone de situation du bien.
Ce plafond est révisé à la hausse chaque année par décret vous permettant ainsi de bénéficier d'un loyer qui augmente progressivement.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|
|
16,82€ /m2 |
12,49€ /m2 |
10,06€ /m2 |
8,74€ /m2 |
A ce plafond de loyer, est appliqué un coefficient multiplicateur permettant de calculer le montant de votre loyer en fonction de la superficie de votre bien : 0,7 + 19/surface
Exemple :
Votre bien est un T2 de 40m2 en zone B1 (Toulouse, Bordeaux...) : 0,7 + 19 / 40 = 1,175.
Le plafond de loyer initial est donc de 1,175 x 10 x 40 = 470€
PLAFOND DE RESSOURCES DES LOCATAIRES :
Les locataires sont soumis à une condition de plafond de ressources (évaluée au regard de leur imposition N-2), peuvent faire partie de votre famille (enfants, parents...) mais ne doivent pas faire partie de votre foyer fiscal.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
|---|---|---|---|---|
|
Personne seule |
36 971 |
36 971 |
30 133 |
27 120 |
|
Couple |
55 254 |
55 254 |
40 241 |
36 216 |
|
Foyer + 1 enfant |
72 433 |
66 420 |
48 393 |
43 554 |
|
Foyer + 2 enfants |
86 479 |
79 558 |
58 421 |
52 579 |
|
Foyer + 3 enfants |
102 893 |
94 183 |
68 725 |
61 853 |
|
Foyer + 4 enfants |
115 782 |
105 985 |
77 453 |
69 707 |
| </>Majoration pour personne à charge |
+ 12 900 |
+ 11 809 |
+ 8 641 |
+ 7 775 |
OUTRE-MER
Dans le cadre de l'acquisition d'un bien immobilier éligible au dispositif Pinel Outre-mer, les taux de réduction d'impôt prévus sont majorés : 23% pour 6ans, 29% pour 9ans et 32% pour 12ans.
- pour une durée de location de 6 ans : 23 % de réduction d'impôts soit 3,83% par an
- pour une durée de location de 9 ans : 29 % de réduction d'impôts soit 3,83% par an les 6ères années et 2% par an les 3 suivantes années.
- pour une durée de location de 12ans : 32 % de réduction d'impôts soit 3,83% par an les 6ères années, 2% par an les 3 suivantes années et 1% par an les 3 dernières années.
Soit une réduction d'impôt maximale de : 96.000€ sur 12 ans pour un investissement réalisé en outre-mer : 11.490€ par an pendant 6 ans, puis 6.000€ par an pendant 3 ans, puis 3.000€ par an pendant 3 ans.
TERRITOIRES ÉLIGIBLES :
Pour être éligible au dispositif Pinel Outre-mer, votre bien doit se situer dans les départements et collectivités suivantes :
Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre- et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.
SIMULATION
BILAN À 15 ANS :
Au terme d'une période d'investissement de 15 ans (déterminée arbitrairement), on peut généralement estimer que vous serez propriétaire d'un bien qui aura été financé de la manière suivante :
Cette répartition n'a qu'une valeur indicative.
En effet, la répartition exacte du financement effectif du bien dépendra du bien lui même et de son rendement servi, de votre situation patrimoniale et notamment fiscales, de votre mode d'acquisition et notamment le recours ou non à un crédit immobilier.
CATALOGUE
EXEMPLES DE PROGRAMMES PINEL :
Toulouse
Rue Laganne Saint-cyprien
Sur les berges de la Garonne, face à la prairie des filtres, la résidence à la façade habillée d'une parure végétale propose des appartements avec grands balcons.
Toulouse
Avenue de la Garonnette
Dans l'hyper centre de Toulouse, à 300 mètres de la Place Esquirol, la résidence offre 28 appartements du studio au T4 duplex.
Toute proche des quais de Garonne, elle allie qualité de vie et vie citadine.
Blagnac « Villa des consuls »
Rue Pasteur
Dans le centre ville de Blagnac, sur la principale rue commerçante, à 100mètres du tramway, de la mairie et de la Poste, une résidence comprenant 27 appartements, du studio au T4 duplex avec grands jardins paysagés privatifs.