L'ESSENTIEL
Principe
Le dispositif Malraux vous permet dans le cadre de l'acquisition et la rénovation d'un bien immobilier ancien éligible au dispositif Malraux, de bénéficier d'importantes réductions d'impôt sur le revenu (entre 22 et 30% du montant des travaux).
Il permet de bénéficier de réductions d'impôts importantes sur une courte période.
Objectifs
L'investissement d'un bien immobilier ancien avec le dispositif Malraux vous permet de :
- Vous constituer un patrimoine immobilier de grande qualité, financé en grande partie par vos locataires, l'effet de levier du crédit et les importantes économies d'impôts.
- Percevoir des revenus complémentaires protégés de l'inflation,
- De bénéficier d'importantes économies d'impôts non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Avantages du cabinet VIA
Nous vous garantissons notamment :
- l'accès à un grand choix d'opérations éligibles Malraux, présélectionnées par nos experts pour leur emplacement, leur rendement et la qualité de l'entreprise de rénovation...
- la garantie définitive du prix des travaux, de respect des délais, et l'expertise fiscale par avocats fiscalistes,
- le montage fiscal et d'emprunt le plus optimisé à votre situation patrimoniale,
- l'accès aux meilleurs taux d'emprunt grâce à notre cellule courtage crédit,
- un accompagnement tout au long de l'acquisition, des travaux et de la mise en location.
FONCTIONNEMENT
MÉCANISME :
La loi Malraux a été mise en place pour permettre la conservation et la restauration de secteurs présentant un caractère historique et esthétique.
A ce titre, elle accorde aux investisseurs qui souhaitent acquérir un type situé dans un secteur éligible, de significatives réductions d'impôts.
- Vous faites l'acquisition par notre intermédiaire d'un logement éligible Malraux et prenez l'engagement de réaliser les travaux nécessaires à sa rénovation complète et à sa conservation pendant 15ans (dont 9 ans en location).
Vous ne vous occupez de rien, les travaux dont le montant exact est connu à l'avance, sont réalisés par nos partenaires spécialisés dans la rénovation de logements Malraux.
- Les travaux et les frais associés à l'entretien et à la réparation de votre bien (dans la limite de 400.000€ sur 4 ans) vous permettent de bénéficier, l'année de leur paiement de réductions d'impôts jusqu'à 30% de leur montant. Le surplus de réduction d'impôt non imputé est reportable trois ans.
Exemple :
Votre impôt sur le revenu annuel est de 30.000€.
Vous achetez en année N un logement à 100.000€ et faites réaliser 100.000€ / an de travaux que vous choisissez de payer en N et N+1. Le paiement des travaux ne pouvant s'étaler sur plus de 4ans consécutifs.
Pendant ces 2 années (N et N+1), le montant de vos travaux vous ouvre droit à 30% de réduction d'impôts soit 30.000€
->pendant 2 ans, votre impôt sur le revenu est réduit à 0€.
- Votre bien achevé, vous le mettez en location et l'ensemble de vos frais (entretien, intérêts d'emprunt, assurance...) sont déductibles sans limite sur vos revenus fonciers.
Les loyers sont fixés librement et ne sont soumis à aucun plafond de montant.
CONDITIONS
LA LOCATION :
Votre logement Malraux doit être loué nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
Cet engagement locatif doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.
BIENS ÉLIGIBLES :
Il s'agit des biens compris dans les secteurs qualifiés de "secteurs sauvegardés" présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non :
- secteur sauvegardé : ces secteurs comprennent en particulier les centres historiques de certaines villes françaises,
- ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager,
- quartier ancien dégradé (en vigueur jusqu'au 31 décembre 2019)
- aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP).
L'objectif est d'éviter la disparition ou une atteinte irréversible à ces quartiers :
- par la mise en place de plan de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine architectural ainsi qu'une modernisation afin d'assurer une qualité d'occupation conforme au mode de vie contemporain.
- et assurer la protection du patrimoine paysager et urbain et mettre en valeur des quartiers et sites à protéger pour des motifs d'ordre esthétique ou historique en exprimant l'ambition d'améliorer la notion de champ de visibilité (« périmètre de 500 m » aux abords d'un monument historique)
CONDITIONS TENANT AUX TRAVAUX :
Les travaux, après autorisation spéciale délivrée par le Préfet, doivent aboutir à la restauration parfaite des logements Malraux et leur suivi doit être assuré par un Architecte des Bâtiments de France.
Les travaux et le paiement peuvent être étalés, pour une optimisation fiscale optimale, sur une période ne pouvant excéder 4 ans.
Les travaux éligibles aux réductions d'impôts Malraux sont plus nombreux que dans un régime de déficit foncier classique et consistent en des travaux :
- de démolition,
- de reconstitution de toiture,
- de murs extérieurs d'immeubles existants,
- de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble,
- déclarés d'utilités publiques,
- rendant habitables des combles, des greniers ou parties communes,
- de réparation, d'entretien et d'amélioration de l'habitation.
SIMULATION
BILAN À 15 ANS :
Au terme d'une période d'investissement de 15 ans (déterminée arbitrairement), on peut généralement estimer que vous serez propriétaire d'un bien qui aura été financé de la manière suivante :
Cette répartition n'a qu'une valeur indicative.
En effet, la répartition exacte du financement effectif du bien dépendra du bien lui même, du montant des travaux et du rendement servi, de votre situation patrimoniale et notamment fiscale, de votre mode d'acquisition et notamment le recours ou non à un crédit immobilier.
CATALOGUE
EXEMPLES DE PROGRAMMES MALRAUX :
Avignon
17 Rue Sainte Catherine
Un hôtel particulier "Reillanette" entièrement rénové en plein centre d'Avignon, avec cours intérieure, façade en pierre.
Des appartements du T2 au T4 avec grandes fenêtres, cheminées et belles hauteurs sous plafond.
Nîmes
1 Boulevard des Arènes
Un hôtel particulier en face des arènes de Nîmes entièrement rénové, grande entrée au sol et à l'escalier marbrés et sous voûte en pierre.
Des appartements du T2 au T4.
Bordeaux
26 rue des argentiers
Un immeuble entièrement rénové en plein centre de Bordeaux à 400 mètres de la Place de la Bourse et des quais de Garonne.
Des appartements du T2 au T4 duplex desservis par une cour intérieure protégée par une grande verrière lumineuse.