L'ESSENTIEL
Principe
Alternative parfaite au viager, l'acquisition d'un logement en nue-propriété est un moyen simple et efficace de valoriser votre patrimoine en évitant toute fiscalité.
Le mécanisme repose sur une revalorisation automatique et contractuelle de votre bien acheté à prix réduit.
Le rendement de l'opération est d'autant plus important que le bien n'a à supporter aucune charge (entretien..) ni fiscalité : la revalorisation du bien n'est pas soumise à imposition sur le revenu et le bien détenu en nue-propriété est exonéré d'ISF.
Objectifs
L'investissement en démembrement vous permet de :
- Réaliser un investissement immobilier dont la rentabilité nette de charges et nette fiscale est connue à l'avance
- Allier investissement immobilier et tranquillité de gestion
- Une optimisation fiscale de l'impôt sur le revenu, l'ISF et des revenus fonciers
- Percevoir des revenus complémentaires à terme protégés de l'inflation
Avantages du cabinet VIA
Nous vous garantissons notamment :
- l'accès à un large choix d'opérations en nue-propriété à prix promoteur, pré-selectionnés par nos experts pour la qualité de leur construction et de leur emplacement, la juste valorisation de la valeur de la nue-propriété, la réalité locative...
- le montage fiscal et d'emprunt le plus optimisé à votre situation patrimoniale,
- l'accès aux meilleurs taux d'emprunt grâce à notre cellule courtage crédit,
- un accompagnement juridique et comptable tout au long de l'acquisition et après l'acquisition.
FONCTIONNEMENT
DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ : NOTION
Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique légal qui permet de partager la propriété d'un bien entre deux personnes.
A la différence de l'indivision où les propriétaires du bien détiennent une quote-part de droits de même nature sur le bien, le démembrement fait naitre des droits de natures différentes :
- l'usufruitier détient un droit d'usus (le droit d'user et jouir de la chose, comme par exemple y habiter) et le fructus (le droit d'en tirer les fruits, en d'autres termes le louer et percevoir les loyers).
- nu-propriétaire est détenteur de l'abusus qui est le droit « d'abuser » de la chose, c'est à dire en disposer (le vendre, le donner..) mais surtout, d'un droit futur qui est de récupérer le bien en pleine propriété au terme.
1-L'ACQUISITION :
Vous faites l'acquisition d'un bien en nue-propriété.
L'usufruit est détenu et acquis par un bailleur social institutionnel pour une durée fixe, on parle d'usufruit temporaire.
La fixation du coût de la nue-propriété va dépendre du projet immobilier et surtout de la durée de l'usufruit temporaire. A titre informatif :
- Démembrement 12ans : vous achetez la nue-propriété à 65% de la valeur en pleine propriété.
- Démembrement 17ans : la nue propriété est valorisée 55%.
2-LA PÉRIODE DE DÉMEMBREMENT :
Durant la période de démembrement, le bailleur professionnel le met en location et perçoit les loyers. Corrélativement, il assure en tant qu'usufruitier, la gestion locative du bien et prend en charge les différents frais et taxes liés à l'immeuble.
En fonction de la convention de démembrement, en tant que nu-propriétaire, vous pouvez être déchargé des frais de rénovation et des grosses réparations du bien.
En tant que nu-propriétaire, à la différence d'un investissement immobilier classique, vous n'avez aucune gestion à assurer.
Enfin, votre bien détenu en nue-propriété, est exonéré d'ISF pendant toute la durée du démembrement.
3-LA FIN DU DÉMEMBREMENT :
A l'issue du terme convenu (généralement 12-17ans), l'usufruit du bailleur social prend fin et vous devenez alors unique plein propriétaire sans aucun frais ni imposition.
Vous pouvez alors le conserver à la location, le vendre et placer l'argent, ou le conserver et en faire votre résidence principale ou secondaire.
Exemple :
Vous avez acheté un bien en nue-propriété à 150.000€ (60%) il y a 15ans, et vous détenez au terme un bien en pleine propriété qui vaut maintenant 250.000€ (100% ou plus en fonction de l'évolution du prix du marché immobilier).
Economiquement, vous bénéficiez d'un gain équivalent à la valeur de l'usufruit reçu, à laquelle s'ajoutera la revalorisation du bien immobilier sur toute la durée de l'usufruit.
INTÉRÊT DE L'INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIÉTÉ :
L'achat en nue-propriété est économiquement intéressant :
- vous ne financez qu'une partie de l'immeuble : selon la durée du démembrement définie au préalable votre investissement ne représentera que 50 à 70% de la valeur totale du bien
- La gestion locative du bien est assurée par le bailleur social. L'ensemble des contraintes inhérentes à cette gestion (loyers impayés, absence de locataires...), ainsi que la totalité des frais d'entretien, de réparation, de remise en état ou les taxes y compris la taxe foncière sont supportées par l'usufruitier.
- A l'échéance de la période de démembrement, vous récupérez le bien rénové et libre, et vous serez plein propriétaire du bien.
SIMULATION
BILAN À 15 ANS :
Au terme d'une période d'investissement de 15 ans (déterminée arbitrairement), on peut généralement estimer que vous serez propriétaire d'un bien qui aura été financé de la manière suivante :
Cette répartition n'a qu'une valeur indicative.
En effet, la répartition exacte du financement effectif du bien dépendra du bien lui même, du montant des travaux et du rendement servi, de votre situation patrimoniale et notamment fiscale, de votre mode d'acquisition et notamment le recours ou non à un crédit immobilier.
CATALOGUE
EXEMPLES DE PROGRAMMES NUE-PROPRIÉTÉ :
Cannes
Résidence à la façade bois, métal, verre et béton blanc, réalisée par l'architecte J.M Wilmotte .
A 15 minutes de la croisette, entourée d'espaces verts et comprenant 35 logements.
Levallois
68 rue Jules Guesde
Résidence de standing à la façade en pierre et corniches, proche métro et du 17ème arrondissement de Paris, 14 appartements en nue-propriété du T2 au T5 duplex.
Arcachon
105 cours Desbiey
Résidence de standing au centre de la ville d'été et à 500m des plage et du casino, comprenant 23 appartements du T2 au T4.