Investir dans l'immobilier en SCPI

Appartenant aux placements non cotés dit « pierre papier », la SCPI (Société Civile de Placement dans l'Immobilier) permet un investissement dans l'immobilier à travers l'achat de parts de sociétés. Comparable aux bien connues SCI, sa particularité réside dans leur possibilité de faire publiquement appel à l'épargne et ainsi collecter des fonds auprès d'investisseurs.

Un formalisme simple et rapide :

1. vous choisissez la ou les Scpi qui vous intéressent ainsi que le nombre de parts en fonction de vos capacités financières ou du montant des loyers que vous souhaitez percevoir,
2. vous signez le bulletin d'achat de parts de Scpi, dont la validité dépendra si vous le souhaitez, de l'octroi par la banque d'un prêt à votre profit.

Vous êtes alors propriétaire des parts et bénéficiez de tous les droits des associés.

Les fonds collectés financent ainsi l'achat de biens immobiliers qui à leur tour génèrent des loyers.

Vous ne vous occupez de rien, ils s'occupent de tout.

Chaque Scpi à sa société de gestion qui assure sa gestion :

1. administrative : facturation et encaissement des loyers, paiement des charges locatives...,
2. comptable : tenue des comptes des associés, versements des dividendes souvent trimestriels, déclaration comptable des associés...,
3. et financière : collecte des capitaux, gestion courante du parc locatif (menus-travaux, entretien, mise en location, renouvellement des baux..), de travaux d'agrandissement / reconstruction / d'amélioration, acquisition de nouveaux et vente d'anciens biens.

Vous bénéficiez d'un :

1. suivi régulier : vous recevez chaque année un relevé de situation de chaque immeuble de la société et êtes invité à participer aux assemblées générales.
2. un contrôle professionnel : chaque Scpi est placée sous le contrôle d'un conseil de surveillance, de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) et d'un commissaire aux comptes.

En contrepartie de l'acquisition de parts de SCPI, vous devenez associé de la SCPI et vous percevez, généralement trimestriellement, une part du résultat : les loyers nets de tous frais.
Les frais de gestion, d'entretien, les impôts locaux... ont été au préalable réglés au niveau de la Scpi.

Il s'agit donc d'un investissement immobilier permettant, tout comme un investissement immobilier classique réalisé en direct, de dégager un revenu régulier (les loyers).

Principalement investies en immobilier professionnel, elles permettent la distribution d'un revenu régulier vous assurant ainsi un complément de revenus significatif dont l'objectif de rendement net de charges oscillent entre 5 et 6%.

Elles se déclinent schématiquement en trois catégories par la nature ou l'implantation des biens :

1. Les SCPI classiques diversifiées : ce sont les plus répandues, leur patrimoine est principalement composé d'immobilier de bureaux et de locaux commerciaux situés dans les grandes villes françaises et principalement Paris et sa région.
2. Les SCPI murs de magasins : composées de boutiques / magasins de détail ou de centres commerciaux, elles assurent des performances élevées.
3. Les SCPI géographiques : le patrimoine est concentré sur une région en particulier ou à l'étranger (SCPI internationalement diversifiées).

Notons que les SCPI peuvent être détenues aussi bien en direct (et ainsi bénéficier par exemple du levier du crédit ou d'optimisation fiscale tel le démembrement..) qu'au sein d'un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation.

Leur objectif est d'acquérir tout type de biens immobiliers dans le but de dégager à terme de la plus-value. Ainsi, les biens présentant un fort potentiel de revente et de revalorisation sont ici privilégiés.

Ces biens ont une valeur décotées du fait par exemple de l'état dans lequel ils ont été acquis (travaux nécessaires à leur réhabilitation..), au montant des loyers auxquels ils sont soumis (loyers non revalorisés, baux de 1948..), de la façon dont ils ont été acquis (acquisition en viager ou en démembrement de propriété..).

Elles sont principalement investies en immobilier d'habitation, appartements et maisons individuelles, neufs ou à rénover destiné à la location.

1. Le rendement annuel net (hors réduction d'impôt) est similaire au rendement servi par un bien détenu en direct : les différents frais notamment de gestion ponctionnés par les organes de contrôle, sont généralement compensés par les prix d'acquisition des biens immobiliers très faibles négociés au niveau de la SCPI (gros volume d'achat, expert négociateur au sein de la société..).

Le principe est le même que pour un investissement direct en dispositif Malraux classique.

Investir en SCPI Malraux vous permet de bénéficier de réduction d'impôts (30% du montant des travaux réalisés) et d'accéder à de l'immobilier ancien rénové avec un budget plus restreint ainsi que des facilités tant au niveau de l'acquisition des biens que de la gestion locative qui est totalement prise en charge par la société de gestion.

La SCPI déficit foncier est une des réponses au plafonnement global des niches fiscales qui ne cesse de limiter le montant des avantages fiscaux issus des différents dispositifs défiscalisant.

Elle vous permet d'investir dans des logements bien situés nécessitant des travaux de restauration ou d'amélioration déductibles de vos revenus et ainsi réduire considérablement votre pression fiscale.

Bien que ce type d'investissement soit particulièrement adapté aux personnes possédant d'importants revenus fonciers, il peut également convenir à celles n'ayant pas de revenus fonciers, mais étant cependant fortement imposées.

L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété est un moyen simple et efficace de valoriser votre patrimoine en évitant toute fiscalité.

1. Le mécanisme repose sur une revalorisation automatique et contractuelle des parts achetées à prix réduit.

Vous faites l'acquisition de SCPI en nue-propriété, l'usufruit est détenu par une autre personne pendant une durée fixe, on parle d'usufruit temporaire.

La fixation du coût de la nue-propriété va dépendre de la SCPI et surtout de la durée de l'usufruit temporaire. A titre informatif :

1. Démembrement 5 ans : vous achetez la nue-propriété à 79% de la valeur en pleine propriété.
2. Démembrement 10ans : la nue propriété est valorisée 65%.

Vous ne financez ainsi qu'une partie de vos parts.

Durant la période de démembrement, l'usufruitier perçoit les loyers de la SCPI.
En tant que nu-propriétaire, vos SCPI sont exonérées d'ISF et vos parts se revalorisent au fil du temps qui passe.

A l'issue du terme convenu (généralement 5-10ans), l'usufruit prend fin et vous devenez alors unique plein propriétaire des SCPI sans aucun frais ni imposition.
Vous pouvez alors les conserver ou les vendre et placer l'argent,

Exemple :
Vous avez acheté des SCPI en nue-propriété 100.000€ (65%) il y a 10ans.
Vous détenez au terme vos parts en pleine propriété qui valent maintenant 154.000€ (100% ou plus en fonction de l'évolution du prix de la part).

1. Economiquement, vous bénéficiez d'un gain équivalent à la valeur de l'usufruit reçu, à laquelle s'ajoute la revalorisation de vos parts sur toute la durée de l'usufruit.