Investissement en nue propriété

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Investir en nue propriété

La nue-propriété est une solution patrimoniale stratégique qui permet de séparer la propriété d’un bien en deux parts : la nue-propriété et l’usufruit. Ce mécanisme offre des avantages fiscaux notables, notamment pour optimiser la transmission de patrimoine. En investissant dans la nue-propriété, vous pouvez réduire l’impact des droits de succession, tout en bénéficiant d’un bien dont vous récupérerez la pleine propriété à terme. Découvrez comment la nue-propriété peut être un levier pour gérer et transmettre votre patrimoine efficacement grâce à notre cabinet en gestion de patrimoine.

Pourquoi investir dans une nue propriété ?

Principe

Alternative parfaite au viager, l’acquisition d’un logement en nue-propriété est un moyen simple et efficace de valoriser votre patrimoine en évitant toute fiscalité. Le mécanisme repose sur une revalorisation automatique et contractuelle de votre bien acheté à prix réduit. Le rendement de l’opération est d’autant plus important que le bien n’a à supporter aucune charge (entretien..) ni fiscalité : la revalorisation du bien n’est pas soumise à imposition sur le revenu et le bien détenu en nue-propriété est exonéré d’IFI.

Objectifs

L’investissement en démembrement vous permet de :

Réaliser un investissement immobilier dont la rentabilité nette de charges et nette fiscale est connue à l’avance
Allier investissement immobilier et tranquillité de gestion
Une optimisation fiscale de l’impôt sur le revenu, l’IFI et des revenus fonciers
Percevoir des revenus complémentaires à terme protégés de l’inflation

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Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique légal qui permet de partager la propriété d’un bien entre deux personnes. A la différence de l’indivision où les propriétaires du bien détiennent une quote-part de droits de même nature sur le bien, le démembrement fait naître des droits de natures différentes :

l’usufruitier détient un droit d’usus (le droit d’user et jouir de la chose, comme par exemple y habiter) et le fructus (le droit d’en tirer les fruits, en d’autres termes le louer et percevoir les loyers).
nu-propriétaire est détenteur de l’abusus qui est le droit « d’abuser » de la chose, c’est à dire en disposer (le vendre, le donner..) mais surtout, d’un droit futur qui est de récupérer le bien en pleine propriété au terme.

L'acquisition

Vous faites l’acquisition d’un bien en nue-propriété. L’usufruit est détenu et acquis par un bailleur social institutionnel pour une durée fixe, on parle d’usufruit temporaire. La fixation du coût de la nue-propriété va dépendre du projet immobilier et surtout de la durée de l’usufruit temporaire. A titre informatif : Démembrement 15 ans : vous achetez la nue-propriété à 60%/65% de la valeur en pleine propriété

La période de démembrement

Durant la période de démembrement, le bailleur professionnel le met en location et perçoit les loyers. Corrélativement, il assure en tant qu’usufruitier, la gestion locative du bien et prend en charge les différents frais et taxes liés à l’immeuble.

En fonction de la convention de démembrement, en tant que nu-propriétaire, vous pouvez être déchargé des frais de rénovation et des grosses réparations du bien.

En tant que nu-propriétaire, à la différence d’un investissement immobilier classique, vous n’avez aucune gestion à assurer.

Enfin, votre bien détenu en nue-propriété, est exonéré d’IFI pendant toute la durée du démembrement.

La fin du démembrement

A l’issue du terme convenu (généralement 12-17 ans), l’usufruit du bailleur social prend fin et vous devenez alors unique plein propriétaire sans aucun frais ni imposition. Vous pouvez alors le conserver à la location, le vendre et placer l’argent, ou le conserver et en faire votre résidence principale ou secondaire. Exemple : Vous avez acheté un bien en nue-propriété à 150.000€ (60%) il y a 15 ans, et vous détenez au terme un bien en pleine propriété qui vaut maintenant 250.000€ (100% ou plus en fonction de l’évolution du prix du marché immobilier). Économiquement, vous bénéficiez d’un gain équivalent à la valeur de l’usufruit reçu, à laquelle s’ajoute la revalorisation du bien immobilier sur toute la durée de l’usufruit.

L’intérêt de l’investissement en nue propriété

L’achat en nue-propriété est économiquement intéressant :

vous ne financez qu’une partie de l’immeuble : selon la durée du démembrement définie au préalable votre investissement ne représentera que 50 à 70% de la valeur totale du bien
La gestion locative du bien est assurée par le bailleur social. L’ensemble des contraintes inhérentes à cette gestion (loyers impayés, absence de locataires…), ainsi que la totalité des frais d’entretien, de réparation, de remise en état ou les taxes y compris la taxe foncière sont supportées par l’usufruitier.
A l’échéance de la période de démembrement, vous récupérez le bien rénové et libre, et vous serez pleinement propriétaire du bien.

Bilan à 15 ans

Au terme d’une période d’investissement de 15 ans (déterminée arbitrairement), on peut généralement estimer que vous serez propriétaire d’un bien qui aura été financé de la manière suivante :

Cette répartition n’a qu’une valeur indicative. En effet, la répartition exacte du financement effectif du bien dépendra du bien lui-même, du montant des travaux et du rendement servi, de votre situation patrimoniale et notamment fiscale, de votre mode d’acquisition et notamment le recours ou non à un crédit immobilier.

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Nous vous garantissons notamment :

l’accès à un large choix d’opérations en nue-propriété à prix promoteur, pré-sélectionnés par nos experts pour la qualité de leur construction et de leur emplacement, la juste valorisation de la valeur de la nue-propriété, la réalité locative…
le montage fiscal et d’emprunt le plus optimisé à votre situation patrimoniale,
l’accès aux meilleurs taux d’emprunt grâce à notre cellule courtage crédit,
un accompagnement juridique et comptable tout au long de l’acquisition et après l’acquisition.

Nos conseillers en investissement immobilier se tiennent disponibles pour répondre à vos questions.

Les questions fréquentes sur la nue-propriété

Qu'est-ce que l'investissement en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier dont vous ne possédez que la nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer du bien à terme, tandis que l’usufruit est détenu par un autre (souvent un bailleur social). Vous devenez propriétaire du bien à la fin du démembrement, sans charges et avec une fiscalité allégée.

Quels sont les avantages fiscaux de la nue-propriété ?

Vous êtes exonéré de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pendant la période de démembrement et bénéficiez d’une revalorisation de votre bien sans impôt sur les revenus fonciers ou plus-values.

Combien de temps dure la période de démembrement ?

La période de démembrement varie généralement entre 12 et 17 ans. À l’issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.

Quels frais sont à ma charge en tant que nu-propriétaire ?

Vous n’êtes responsable ni des frais d’entretien, ni des charges de gestion, car l’usufruitier prend en charge toutes ces dépenses. Vous n’avez aucune gestion locative à assurer.

Quand vais-je récupérer la pleine propriété du bien ?

Vous devenez propriétaire à la fin de la période de démembrement. Le bien est alors complètement transféré à vous, avec une valeur généralement revalorisée par rapport au prix d’achat initial.

Est-ce que l'investissement en nue-propriété est rentable ?

Oui, il est généralement rentable, car vous achetez le bien à un prix réduit (environ 50-70% de sa valeur totale) et récupérez un bien totalement revalorisé à terme.

Le conseil de l’expert

L’investissement en nue-propriété est une stratégie performante pour valoriser votre patrimoine tout en optimisant votre fiscalité. Ce mécanisme permet d’acquérir un bien à prix réduit, tout en étant exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de charges.

Pendant la période de démembrement, le bien est géré par un usufruitier, vous permettant de bénéficier d’une tranquillité de gestion. À la fin du démembrement, vous devenez propriétaire à part entière du bien, dont la valeur aura été revalorisée.

Chez VIA, nous vous aidons à structurer un investissement en nue-propriété sur mesure, en optimisant le montage fiscal et financier pour maximiser votre rentabilité.

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