Réintégration des amortissements dans la plus-value
Jusqu’à présent, les investisseurs pouvaient amortir leur bien pour réduire leur fiscalité annuelle sans que cela n’ait d’impact sur la plus-value lors de la revente.
Désormais, ces amortissements devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, entraînant une hausse significative de l’imposition en cas de vente.
Certaines catégories de biens ne sont cependant pas concernées par cette mesure et conservent une fiscalité attractive, même en cas de revente rapide :
- Résidences étudiantes
- Résidences seniors
- Résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées
Pour les autres catégories, voici un exemple chiffré :
- Achat du bien : 100 000 €
- Revente après 10 ans : 130 000 €
- Amortissements cumulés : 40 000 €
Ancien calcul de la plus-value imposable : 7 500 € → Impôt ≈ 2 000 €
Nouveau calcul : 47 500 € → Impôt ≈ 14 000 €
L’impact est donc significatif.
Pour les investisseurs à long terme, cela aura peu d’impact, la plus-value étant exonérée après 30 ans (22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
En revanche, ceux souhaitant revendre rapidement, surtout s’ils n’ont pas acquis leur bien à crédit ou n’ont pas réalisé de travaux, subiront une augmentation de leur imposition lors de la revente.
Suppression de la réduction d’impôt sur les frais de comptabilité
Moins médiatisée, la loi de finances 2025 acte également la suppression de la réduction d’impôt destinée à couvrir les frais de comptabilité des LMNP.
Jusqu’ici, les investisseurs adhérant à un Centre de Gestion Agréé (CGA) bénéficiaient d’une réduction permettant de couvrir deux tiers des frais de comptabilité, dans la limite de 915 € par an (article 199 quater B du CGI).
Cet avantage fiscal est désormais supprimé.
Les modalités précises de cette suppression seront précisées par décret.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel « au réel » n’est pas mort, mais il devient fiscalement moins attractif dans certaines conditions.
Il est donc essentiel de se rapprocher d’un professionnel en gestion de patrimoine pour évaluer sa situation et adapter sa stratégie.
