On pense souvent qu’un bon investissement immobilier, c’est celui qui rapporte tout de suite : des loyers chaque mois, un rendement brut de 3% à 5 %, et la satisfaction d’avoir “un bien qui travaille”.
Mais à quoi bon générer des revenus, si c’est pour en reverser une partie importante aux impôts ?
La nue-propriété, c’est une approche plus patrimoniale, plus confidentielle, mais redoutablement efficace à long terme.
Une logique simple, mais redoutable
Cette stratégie repose le démembrement de propriété :
- La nue-propriété, le droit de posséder le bien
- L’usufruit, le droit d’en percevoir les loyers et de l’occuper le bien.
En pratique, vous achetez un bien avec une décote de 30 à 40 % en renonçant temporairement à percevoir les loyers, souvent pendant 15 à 20 ans.
Pendant cette période, l’usufruitier (souvent un bailleur social) gère le bien, paie les charges et entretient le logement.
Vous, vous laissez le temps travailler pour vous, sans gestion, sans impôts, sans locataires à suivre
Un exemple concret
Prenons un bien dont la valeur en pleine propriété est de 300 000 €.
En nue-propriété, vous l’acquérez avec une décote de 35 %, soit 200 000 €.
Pendant 15 ans, vous ne percevez aucun loyer, mais à l’échéance, vous récupérez la pleine propriété sans frais.
Si le marché est resté stable, vous détenez alors un bien de 300 000 €. Evidemment, plus si le marché à progressé durant la période.
Cela correspond à un rendement « implicite « mécanique » d’environ 2,7 % net par an, sans impôt ni gestion.
Cela équivaut à 5 à 6 % bruts sur un placement immobilier classique, mais sans les tracas ni les frais et la fiscalité associée.
Le levier du crédit : un atout fiscal sous-estimé
L’investissement en nue-propriété peut aussi se financer à crédit, avec un intérêt fiscal non négligeable.
Prenons un investisseur qui emprunte 200 000 € à 3,5 %.
La première année, il paiera environ 7 000 € d’intérêts d’emprunt.
Ces intérêts peuvent, dans certains cas, être déduits de ses revenus fonciers existants.
Ainsi, s’il déclare 10 000 € de revenus fonciers, il ne sera imposé que sur 3 000 €.
Les revenus fonciers étant lourdement fiscalisés (Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), le gain peut atteindre 3 000 à 4 000 € par an.
Autrement dit, même sans loyers, vous créez une charge déductible qui vient réduire votre imposition, tout en bâtissant un patrimoine immobilier solide.
Et pour aller plus loin : les SCPI en nue-propriété
Le principe est le même avec les SCPI démembrées : vous achetez uniquement la nue-propriété de parts pour une durée de 5 à 15 ans, sans percevoir de revenus pendant cette période.
Aucune gestion, aucune fiscalité, et une pleine propriété qui se reconstitue automatiquement à l’échéance.
Ici, pas de déductibilité des intérêts d’emprunt, mais une mécanique identique et surtout des montants d’investissements plus accessibles, dès quelques milliers d’euros.
Envie d’en savoir plus ?
La nue-propriété (immobilier physique ou « pierre-papier ») s’intègre dans une stratégie patrimoniale globale.
Prenez rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine VIA pour identifier celle qui correspond le mieux à votre situation.
