La première étape consiste donc à évaluer le besoin : 500 €, 800 € ou 1 200 € par mois ? Pendant trois ans, cinq ans ou davantage ?
Une fois ce budget établi, plusieurs solutions existent : pension alimentaire, donation, utilisation de l’épargne familiale, achat d’un logement… Mais une technique patrimoniale reste beaucoup moins connue : la donation temporaire d’usufruit.
Son principe ? Plutôt que de verser chaque mois de l’argent à son enfant, il est possible, dans certaines situations, de lui transmettre temporairement les revenus générés par un actif, par exemple un appartement locatif.
Un exemple concret : 900 € de loyers par mois pendant 5 ans
Prenons des parents propriétaires d’un appartement locatif d’une valeur de 250 000 €, générant 900 € de loyers par mois.
Leur fille de 20 ans commence cinq années d’études supérieures dans une autre ville. Elle doit financer son logement et ses dépenses courantes.
Les parents pourraient naturellement continuer à percevoir les loyers puis lui reverser chaque mois une partie de leur épargne ou de leurs revenus.
Mais une autre organisation est envisageable : lui donner l’usufruit de l’appartement pendant cinq ans.
Pendant cette période :
- les parents conservent la nue-propriété du logement
- leur fille devient temporairement usufruitière
- elle perçoit directement les loyers, soit environ 10 800 € par an dans notre exemple
- ces revenus peuvent contribuer au financement de ses études et de son logement
Le Code civil prévoit en effet que l’usufruitier bénéficie des « fruits » produits par le bien, ce qui comprend notamment les loyers.
Sur cinq années, ce sont ainsi potentiellement 54 000 € de loyers bruts qui peuvent être affectés directement au financement des études, sans que les parents aient eu besoin de vendre leur patrimoine.
Et après les cinq ans ?
C’est précisément l’un des intérêts de cette stratégie : la transmission n’est que temporaire.
À l’issue de la durée prévue dans l’acte, l’usufruit s’éteint et les parents retrouvent la pleine propriété du bien. Le Code civil prévoit expressément l’extinction de l’usufruit à l’expiration de la période pour laquelle il a été accordé.
La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété à l’issue du terme ne donne, en principe, lieu à aucun nouvel impôt ou droit de mutation.
Autrement dit, les parents se privent temporairement des revenus, mais pas définitivement de leur patrimoine.
Quel est le coût fiscal de la donation temporaire d’usufruit ?
La transmission de l’usufruit constitue bien une donation. Elle doit donc être formalisée et sa valeur déterminée.
Lorsqu’un usufruit est constitué pour une durée fixe, le Code général des impôts retient une valeur fiscale de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction.
Dans notre exemple :
Valeur de l’appartement : 250 000 €
Donation d’usufruit pour 5 ans : 23 %
Valeur fiscale de la donation : 57 500 €
Un parent peut par ailleurs transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € avec un abattement renouvelable tous les quinze ans, sous réserve naturellement des donations déjà réalisées au cours de cette période.
Dans notre exemple, si l’abattement est intégralement disponible, la donation temporaire d’usufruit évaluée à 57 500 € peut donc ne générer aucun droit de donation, même si des frais liés à l’acte notarié restent à prévoir.
La donation doit en effet être mise en place dans un cadre juridique adapté ; les actes de donation entre vifs sont établis devant notaire.
Un intérêt fiscal… mais qui ne doit pas être l’unique motivation
La donation temporaire d’usufruit peut également modifier la fiscalité des revenus.
Lorsque le bien est loué, les revenus fonciers sont imposables entre les mains de l’usufruitier.
Si les parents sont imposés à une tranche marginale élevée alors que l’enfant majeur dispose de peu ou pas de revenus, l’imposition globale de la famille peut donc diminuer.
Mais attention : pour que ce transfert de revenus produise réellement cet effet à l’impôt sur le revenu, l’enfant doit notamment disposer de son propre foyer fiscal. S’il demeure rattaché à ses parents, ses revenus doivent être intégrés à leur déclaration.
Et surtout, la fiscalité ne doit pas être l’unique raison de l’opération.
L’administration fiscale cite elle-même le cas d’une donation temporaire d’usufruit à un enfant majeur pour financer ses études. Elle considère que l’opération n’est pas abusive lorsqu’elle répond réellement à cet objectif et possède une véritable substance patrimoniale.
C’est un point essentiel : on ne transmet pas artificiellement un usufruit uniquement pour réduire son impôt ; on donne réellement à l’enfant, pendant plusieurs années, le droit de disposer des revenus du bien.
Donation temporaire d’usufruit ou pension alimentaire ?
La donation temporaire d’usufruit n’est évidemment pas la seule possibilité.
Lorsque l’enfant majeur dispose de ressources insuffisantes, les parents peuvent notamment lui verser une pension alimentaire. S’il n’est pas rattaché à leur foyer fiscal, celle-ci peut, sous certaines conditions, être déduite de leurs revenus.
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, cette déduction est plafonnée à 6 855 € par enfant majeur.
Or le coût réel des études peut être sensiblement supérieur.
Prenons un enfant qui a besoin de 1 000 € par mois pendant cinq ans : cela représente 60 000 €, hors éventuels frais de scolarité importants.
Dans certaines familles disposant déjà d’un patrimoine générant des revenus, la question peut donc être posée différemment :
plutôt que de percevoir personnellement ces revenus, de payer l’impôt correspondant puis de financer les dépenses de l’enfant, pourquoi ne pas lui transmettre temporairement la source de revenus dont il a besoin ?
C’est précisément le raisonnement qui peut conduire à envisager une donation temporaire d’usufruit.
Et si les parents ne possèdent pas d’appartement locatif ?
Le mécanisme ne se limite pas nécessairement à un appartement détenu en direct.
Selon la nature du patrimoine et les règles propres à chaque support, un démembrement temporaire peut également être envisagé sur certains titres ou parts de sociétés générant des revenus.
La logique reste identique : les parents conservent la nue-propriété tandis que l’enfant bénéficie, pendant une durée déterminée, des droits attachés à l’usufruit.
La faisabilité juridique, la nature des revenus distribués et les règles statutaires doivent toutefois être vérifiées au cas par cas.
Une stratégie à regarder dans son ensemble
La donation temporaire d’usufruit n’est pas adaptée à toutes les familles.
Il faut notamment vérifier que les parents n’ont pas eux-mêmes besoin des revenus dont ils envisagent de se séparer pendant plusieurs années.
Un couple proche de la retraite qui utilise les loyers pour compléter ses revenus n’aura évidemment pas la même capacité à s’en priver qu’un couple disposant de revenus professionnels confortables et d’un patrimoine diversifié.
Il faut également regarder les conséquences sur :
- la fiscalité des parents et de l’enfant
- les donations déjà réalisées
- la situation des autres enfants
- les charges liées au bien immobilier
- les projets futurs de la famille
- et, le cas échéant, l’impôt sur la fortune immobilière
C’est tout l’intérêt d’une approche globale en gestion de patrimoine : une solution fiscalement intéressante n’est pertinente que si elle reste cohérente avec les besoins et les objectifs de l’ensemble de la famille.
Il n’existe pas une seule bonne façon de financer les études
Rattachement fiscal, pension alimentaire, utilisation de l’épargne, donation, achat d’un logement étudiant, prêt étudiant ou donation temporaire d’usufruit : les solutions peuvent être nombreuses et se combiner.
La bonne stratégie dépend avant tout du coût des études, de leur durée, des revenus de l’enfant, de la situation fiscale des parents et du patrimoine déjà constitué.
La donation temporaire d’usufruit présente toutefois une particularité intéressante : elle permet de mobiliser les revenus d’un patrimoine existant sans vendre le capital, tout en organisant une aide limitée à la période durant laquelle l’enfant en a réellement besoin.
Dans certaines situations, plutôt que de financer cinq années d’études uniquement à partir de son compte bancaire, le patrimoine peut ainsi financer lui-même une partie du projet.
Les exemples présentés sont volontairement simplifiés. Une donation temporaire d’usufruit doit être étudiée au regard de la situation familiale, patrimoniale et fiscale des parties et être mise en place avec les professionnels compétents.
