« Finalement, plutôt que de louer chaque année, pourquoi ne pas acheter ? »
L’idée peut avoir du sens.
Un appartement situé dans une destination touristique peut permettre de constituer un patrimoine immobilier, générer éventuellement des revenus et, selon la formule choisie, vous permettre d’en profiter vous-même quelques semaines par an.
Mais entre le coup de cœur de vacances et un investissement patrimonial cohérent, quelques calculs s’imposent.
Rendement ou plaisir : il faut d’abord définir la priorité
C’est un constat que nous faisons régulièrement en accompagnant nos clients : lorsque l’on souhaite acheter un bien de vacances, on aimerait naturellement tout avoir à la fois.
Un bel appartement dans une destination que l’on adore, disponible quand on le souhaite, avec peu de contraintes… tout en bénéficiant d’un très bon rendement locatif.
En pratique, ces objectifs sont parfois difficiles à concilier.
Les périodes durant lesquelles vous souhaitez généralement profiter du logement (vacances scolaires, mois d’août, semaines de ski) sont souvent précisément les plus rentables à la location.
De la même manière, le logement qui correspond parfaitement à vos goûts personnels n’est pas toujours celui qui offre le meilleur rapport entre prix d’achat, demande locative et rentabilité.
À vouloir absolument concilier rendement et jouissance personnelle, on peut donc parfois aboutir à un compromis peu satisfaisant : un bien que l’on n’utilise finalement pas beaucoup, avec une rentabilité moyenne… voire ni l’un ni l’autre.
Cela ne signifie évidemment pas qu’il soit impossible de combiner les deux.
Mais il est essentiel de répondre dès le départ à une question :
« Est-ce que mon objectif principal est de réaliser un investissement immobilier ou de disposer d’un lieu de vacances dont je pourrai également tirer quelques revenus ? »
Le projet se construit ensuite autour de cette priorité.
Plusieurs façons d’investir dans un lieu de vacances
Derrière l’expression « appartement de vacances » peuvent se cacher des investissements très différents.
Vous pouvez par exemple :
- acheter un appartement classique et le louer lorsque vous ne l’occupez pas
- investir dans une résidence de tourisme exploitée par un professionnel
- choisir une formule dans laquelle quelques semaines d’occupation personnelle sont prévues
- ou encore investir en nue-propriété assortie, dans certaines opérations, d’un droit de séjour
Chaque solution place le curseur différemment entre rendement, disponibilité du logement, gestion et constitution de patrimoine.
Acheter un appartement et gérer soi-même la location
C’est la formule la plus intuitive.
Vous achetez un appartement dans une station balnéaire ou de montagne, vous vous réservez certaines périodes et vous le louez le reste de l’année.
L’avantage est évident : vous restez maître du calendrier.
En contrepartie, vous assumez les contraintes classiques du propriétaire : commercialisation, vacance locative, entretien, fiscalité, réglementation locale, ménage et éventuellement frais de conciergerie.
Et surtout, il faut intégrer la valeur des semaines que vous vous réservez.
Deux semaines de vacances au ski en février ou quinze jours au bord de la mer en août correspondent généralement aux périodes où le potentiel locatif est le plus important.
Cette jouissance personnelle a donc un coût économique, qu’il vaut mieux assumer clairement dans son calcul de rentabilité.
Investir dans une résidence de tourisme
Une autre solution consiste à acquérir un logement dans une résidence de tourisme ou un village vacances exploité par un professionnel.
Le propriétaire confie alors généralement son appartement à un exploitant qui assure la commercialisation, l’accueil des vacanciers et la gestion quotidienne.
En contrepartie, l’investisseur perçoit le loyer prévu au contrat.
Selon les programmes, il peut également être prévu que le propriétaire bénéficie de certaines périodes d’occupation personnelle.
Par exemple : Une semaine en hiver et une semaine en été, le logement restant exploité le reste du temps.
Cette formule peut être intéressante pour celui qui souhaite profiter régulièrement d’une destination sans avoir à gérer une résidence secondaire classique.
Mais il faut analyser précisément :
- les conditions du bail
- la solidité de l’exploitant
- le montant et l’évolution des loyers
- les charges et travaux supportés par le propriétaire
- les semaines réellement disponibles
- et les conditions de revente
Là encore, une occupation personnelle importante et un rendement locatif maximal sont rarement parfaitement compatibles.
Plus original : la nue-propriété avec droit de séjour
C’est probablement l’une des solutions les moins connues.
Dans un investissement classique en nue-propriété, l’investisseur achète le bien avec une décote en contrepartie de l’abandon temporaire de son usufruit.
Pendant la durée du démembrement, il ne perçoit pas de loyers et ne dispose normalement pas librement du logement. À l’issue de la période prévue, il retrouve automatiquement la pleine propriété.
Mais certaines opérations immobilières touristiques proposent une approche différente en associant :
Une acquisition en nue-propriété et un droit de séjour organisé contractuellement.
L’investisseur ne perçoit pas les loyers pendant la période de démembrement, mais il peut tout de même bénéficier de quelques semaines d’occupation chaque année, dans les conditions prévues dès l’origine.
Il faut bien comprendre que ce droit de séjour n’est pas lié naturellement à la nue-propriété : il s’agit d’une possibilité supplémentaire prévue par certaines opérations.
Un exemple : deux semaines à la montagne et une semaine l’été
Prenons un couple d’une cinquantaine d’années qui apprécie particulièrement une station de montagne.
Il souhaite y séjourner régulièrement, mais sait très bien qu’il n’utilisera jamais un appartement deux ou trois mois par an.
Son besoin réel est plutôt : Deux semaines l’hiver et éventuellement une semaine l’été.
Acheter une résidence secondaire classique peut alors représenter une immobilisation importante de capital pour seulement trois semaines d’utilisation annuelle, auxquelles s’ajoutent les charges et l’entretien du logement.
Une opération associant nue-propriété et droit de séjour peut, dans certaines situations, apporter une réponse différente :
- acquisition du bien à un prix décoté
- absence de gestion locative
- pas de loyers pendant la période de démembrement
- quelques semaines de jouissance prévues contractuellement
- récupération de la pleine propriété au terme prévu.
L’investisseur constitue ainsi un patrimoine tout en bénéficiant ponctuellement du lieu qu’il apprécie.
Mais là encore, la logique est différente d’un investissement locatif traditionnel : le rendement n’est pas constitué par des loyers encaissés chaque année, mais notamment par les conditions d’acquisition et la récupération future de la pleine propriété.
Le financement doit aussi être réfléchi
Imaginons maintenant un investissement de 250 000 €.
Vous disposez de la somme sur vos comptes.
Faut-il pour autant payer comptant ?
Pas nécessairement.
Une partie de cette épargne était peut-être destinée à d’autres objectifs :
- financer les études de vos enfants
- préparer votre retraite
- acquérir votre future résidence principale
- diversifier votre patrimoin
- ou simplement conserver une réserve de sécurité
À l’inverse, un recours trop important au crédit peut générer un effort d’épargne qui réduira votre capacité à financer d’autres projets.
La réflexion ne doit donc pas porter uniquement sur « Combien puis-je emprunter ? », mais sur la manière dont ce nouvel investissement s’insère dans l’ensemble du patrimoine.
Attention au coup de cœur de vacances
C’est probablement le principal risque.
Pendant les vacances, on découvre généralement une destination dans les meilleures conditions : soleil, neige, restaurants ouverts, activités, piscine, temps disponible…
Mais votre investissement devra rester pertinent pendant 10, 15 ou 20 ans.
Il faut donc revenir à des critères objectifs :
- qualité de l’emplacement
- attractivité touristique réelle
- saisonnalité
- prix d’acquisition
- charges
- niveau de loyers
- qualité de l’exploitant
- conditions contractuelles
- fiscalité
- financement
- et potentiel de revente
Une question est particulièrement utile :
« Si je n’avais jamais passé de vacances ici, est-ce que je considérerais toujours ce logement comme un bon investissement ? »
Si la réponse est non, cela ne signifie pas nécessairement qu’il ne faut pas acheter.
Cela signifie simplement que vous êtes probablement davantage dans une logique de plaisir patrimonial que de recherche de rendement.
Et ce choix peut parfaitement être assumé.
Plaisir et investissement peuvent cohabiter… à condition de ne pas les confondre
Un investissement immobilier n’a pas besoin d’être totalement déconnecté de l’affectif.
Choisir une région que l’on aime, y séjourner régulièrement et parallèlement se constituer un patrimoine peut avoir beaucoup de sens.
Mais il faut accepter que le plaisir possède lui aussi une valeur économique.
Si vous acceptez une rentabilité légèrement inférieure parce que vous profitez chaque année de deux semaines dans un appartement à la montagne avec votre famille, ce choix peut être parfaitement rationnel.
L’important est de savoir ce que l’on achète et pourquoi.
C’est aussi le rôle du conseiller en gestion de patrimoine : apporter suffisamment de recul pour déterminer si le projet correspond réellement à vos objectifs.
Recherchez-vous prioritairement des revenus ? Une future résidence secondaire ? Un actif à long terme ? Quelques semaines de vacances chaque année ? Quel budget pouvez-vous immobiliser ? Quelle place l’immobilier occupe-t-il déjà dans votre patrimoine ?
Le bon investissement ne sera pas forcément celui qui affiche le rendement le plus élevé, ni celui qui procure le plus de plaisir.
Ce sera celui dont les caractéristiques correspondent réellement à l’objectif que vous avez défini.
En conclusion
Au retour des vacances, l’idée d’acheter dans une destination que l’on apprécie est parfaitement naturelle.
Et cette idée peut parfois devenir un véritable projet patrimonial.
Location saisonnière, résidence de tourisme, investissement avec périodes d’occupation ou encore nue-propriété avec droit de séjour : plusieurs solutions existent aujourd’hui pour placer différemment le curseur entre rendement, patrimoine et plaisir d’utilisation.
Mais avant de rechercher le produit permettant d’avoir « le meilleur des deux mondes », mieux vaut commencer par choisir sa priorité.
Souhaitez-vous avant tout réaliser un bon investissement dont vous pourrez parfois profiter, ou acquérir un lieu de vacances dont vous espérez également tirer un rendement ?
La différence peut sembler subtile.
Patrimonialement, elle change pourtant beaucoup de choses.
