Ce dispositif vise un objectif précis : relancer l’investissement locatif en contrepartie d’une offre de logements à loyers abordables.
Sur le papier, la promesse est séduisante. Dans la pratique, son intérêt dépend fortement de la situation fiscale et patrimoniale de l’investisseur.
Le principe « fiscal » du dispositif Jeanbrun
Le statut du bailleur privé permet, sous conditions, de déduire un amortissement forfaitaire du bien immobilier pour le calcul des revenus fonciers, dans le cadre d’une location nue.
Ce mécanisme s’applique à condition :
- d’opter pour le régime réel (le micro-foncier est exclu)
- de respecter un engagement de location d’au moins 9 ans
- de louer à un loyer plafonné, à un locataire sous conditions de ressources.
Conditions d’éligibilité
Le bien doit notamment :
- être acquis, construit ou faire l’objet d’un permis de construire déposé entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028
- être situé en France, dans un immeuble d’habitation collectif
- être détenu en direct ou via une société à l’IR
- être loué nu, à usage de résidence principale
- respecter des plafonds de loyers et de ressources
- ne pas être loué à un membre du foyer fiscal ou à un proche jusqu’au 2ᵉ degré
Une mécanique fondée sur l’amortissement
L’amortissement est calculé :
- sur 80 % du prix d’acquisition net de frais
- à un taux annuel dépendant du type de location :
- 3,5 % (intermédiaire)
- 4,5 % (social)
- 5,5 % (très social)
Il est plafonné :
- annuellement (8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon le cas)
- et globalement à 80 % du prix du bien.
Concrètement, l’amortissement permet de réduire, voire de neutraliser, les revenus fonciers imposables, ce qui allège mécaniquement la fiscalité. Lorsqu’il est suffisamment élevé, il peut même générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun.
Deux situations concrètes pour comprendre
> Situation n°1 : l’investissement classique, sans Jeanbrun
Prenons le cas d’un investisseur qui achète comptant un appartement de 200 000 €, générant 9 000 € de loyers annuels.
Il ne détient pas d’autres biens locatifs et opte pour le micro-foncier.
Dans ce cadre :
- il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % (= micro foncier)
- la fiscalité (IR + prélèvements sociaux) représente environ 3 000 € par an
C’est une solution lisible, peu contraignante, adaptée à des patrimoines locatifs modestes.
> Situation n°2 : le même investissement avec le dispositif Jeanbrun
Dans ce second scénario, l’investisseur choisit le dispositif Jeanbrun.
Il bascule donc obligatoirement au régime réel, accepte un loyer intermédiaire, mais peut déduire :
- l’amortissement du bien,
- la taxe foncière et les charges réelles.
Résultat :
- le revenu foncier taxable est fortement réduit (Amortissement de 5600€ notamment)
- la fiscalité annuelle tombe autour de 1 100 à 1 200 €
- soit un gain de trésorerie d’environ 1 800 € par an par rapport au micro-foncier.
Ce gain est réel, mais il ne s’agit pas d’un gain fiscal définitif. Il faut respecter la durée d’engagement de location (9 ans) et conserver le bien sur le long terme (30 ans) pour ne pas être contraint de rembourser tout ou partie de cet avantage.
À qui s’adresse réellement le dispositif Jeanbrun ?
Concrètement le dispositif Jeanbrun est adapté :
- aux personnes fortement fiscalisées
- aux investisseurs disposant déjà de revenus fonciers préexistants à neutraliser
- à ceux qui s’inscrivent dans une logique de détention long terme
En revanche, il sera peu pertinent :
- pour des foyers faiblement imposés
- pour des investissements financés à crédit (où les intérêts d’emprunt minorent déjà la fiscalité) sauf si conservés de nombreuses années
- pour des investisseurs recherchant de la flexibilité
L’épée de Damoclès : les engagements à respecter
Comme tout dispositif fiscal, le Jeanbrun implique des engagements stricts.
> En cas de sortie anticipée (avant 9 ans)
Si le bien est vendu ou si les conditions ne sont plus respectées :
- les amortissements déduits sont repris
- ils viennent majorer le revenu imposable de l’année de sortie
- la fiscalité peut devenir très lourde
> En cas de revente ultérieure
Même après la période d’engagement :
- les amortissements viennent diminuer le prix d’acquisition fiscal
- ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Dans le cadre d’une revente dans les 10 à 15 premières années, notamment après un achat comptant, la facture peut être significative.
Conclusion : un bon dispositif, mais pas pour tout le monde
Le dispositif Jeanbrun est une brique supplémentaire dans la palette des solutions patrimoniales.
Il peut être pertinent dans des situations bien ciblées, mais il n’a rien d’universel.
Avant de s’engager, il est essentiel de :
- de s’assurer que d’autres dispositifs ne seraient pas plus adaptés (déficit foncier, Denormandie, Malraux, Monuments historiques, nue-propriété, LMNP, etc.)
- mesurer les contraintes dans le temps
- et surtout, raisonner en stratégie globale, pas en simple économie d’impôt
C’est précisément pour cela que VIA Gestion de Patrimoine propose des accompagnements sur mesure.
Notre rôle n’est pas de promouvoir un dispositif, mais de déterminer ce qui est est réellement adapté à votre situation et à vos objectifs.
